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有权占有可对抗瑕疵所有权人之排除妨害请求权

作者:徐州律师 发布于:2016-8-8 0:48:59 点击量:

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  【案情】

  2000年8月,黎某与A公司签订了《北京市内销商品房预售契约》,合同签订后,黎某向A公司交纳首付款10万元,并与银行签订《个人住房借款合同》,向银行贷款46万元用于购买涉案房屋,后A公司向黎某交付了涉案房屋。2005年,黎某以违约为由将A公司诉至法院,后法院判决:1.黎某与A公司签订的《北京市内销商品房预售契约》解除;2.A公司返还黎某购房款56万元及利息;3.黎某于A公司给付上述第二项款项的同时,将涉案房屋腾空后交还A公司。该判决生效后,A公司未履行判决中的给付义务,故黎某至今仍未腾退涉案房屋。2007年1月,B交易所与A公司签订了《北京市商品房买卖委托协议》,约定B交易所向A公司购买包括涉案房屋在内的20套房屋,后涉案房屋并未实际交付。2007年8月,颜某向B交易所提出购买涉案房屋。A公司按照B交易所的指示与颜某于2007年8月22日就涉案房屋签订了《北京市商品房现房买卖合同》。2008年7月24日,颜某取得涉案房屋的所有权证。签订上述合同之前,颜某并未查看房屋,签订合同约半年后,颜某才查看了房屋并知晓黎某于此居住,然未与黎某进行交流。因黎某至今仍居住在涉案房屋内,现颜某诉至法院要求排除妨害,由黎某腾退涉案房屋。

  【分歧】

  本案的争议焦点为:颜某是否有权主张黎某腾退涉诉房屋?

  第一种意见认为,颜某有权主张黎某腾退房屋,因颜某已经取得涉诉房屋的所有权,得以物权保护为基础主张占有人排除妨害,腾退房屋。

  第二种意见认为,颜某无权主张黎某腾退房屋,因黎某占有房屋具有相应的权利基础,且黎某腾退房屋的义务尚待A公司之给付金钱义务同时履行。此外,颜某获取房屋所有权时存在一定的瑕疵,且违背交易习惯,故颜某当对其明知的房屋状态承担不能及时交付的风险。

  【评析】

  笔者同意第二种意见,理由如下:

  1.从占有的理论基础分析

  关于占有,物权法第五编专门对此进行了规定。依照学界通说,所谓占有,是指对于物事实上的控制与支配,只要某人的控制与支配力在事实上及于该物,即成为占有人。设立占有制度的目的之一,是维护物的事实秩序而非物的法律秩序,即维护现有物的占有状态,禁止他人以私力加以破坏,从而维护社会的稳定。本案中,黎某对于涉诉房屋处于占有状态,且该占有具有一定的本权利基础,该基础最初来源于2000年黎某与A公司签订的《北京市内销商品房预售契约》,即黎某依照上述契约的约定占有了涉诉房屋。后虽经法院判决解除了黎某与A公司之间的《北京市内销商品房预售契约》,然在该法律文书中亦确定了黎某于A公司履行返还并赔偿金钱义务的同时才将涉诉房屋交付A公司。故在A公司未履行上述义务之时,黎某占有涉诉房屋具有相应的权利基础,且对于A公司腾退房屋的请求具有一定的履行抗辩权。

  2.从物权的取得过程和交易习惯分析

  关于颜某持有的房屋权属证书,从法律物权的取得过程来看,颜某购买该房屋时,黎某作为非产权人尚对房屋处于占有状态,黎某与A公司之间的民事判决亦未执行完毕,颜某在明知上述影响物权完整取得的因素存在的前提下,依然与A公司订立房屋买卖合同并取得了产权证书,故颜某之法律物权的取得过程存在瑕疵,主观上制造了房屋产权登记人与占有人分离的情形。

  从交易习惯来看,房屋买卖过程主要包含两部分内容。其一为买房人查看房屋及权属情况并支付房款;其二为卖房人交付房屋并办理产权过户登记。故于买房人而言,在合同签订之前当实地查看房屋的现有状态、产权登记人以及了解现有纠纷,此不仅为房屋买卖过程中的交易习惯,亦是买房人应尽到的谨慎义务。本案中,颜某于买房之前并未实际查看房屋,买房之后相当长的时间内未去查验房屋,且在查验过程中对于实际居住人亦未提出异议。故此,颜某在购买房屋时,其明知房屋存在民事纠纷且一系列违背交易习惯的行为,当被推定为颜某已接受房屋的现状和未能按时交付的风险,颜某无权在取得房屋产权登记之后,主张黎某腾退房屋。否则,不仅使原有的民事判决出现执行障碍,亦会使黎某对抗A公司的履行抗辩权受到侵害。

  此外,尚需说明的是,颜某基于不动产权属证书所当享有的房屋之交付、占有和使用的所有权权益,亦并非毫无保障,其可依据合同的相对性原则,视具体情形向房屋买卖合同的相对方A公司主张交付或请求赔偿。



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