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【以案释法】房屋购买是否适用善意取得制度

作者:徐州律师 发布于:2016-8-13 2:47:12 点击量:

  2002年3月,临高县农业机械修理厂(下简称修理厂)办理了准建证和施工许可证,与投标包工头吕某协商签订建房合同。合同规定,修理厂建造两栋共24间商品房,由吕某垫资30万元承包建筑工程,定于2002年国庆前完工交付。如商品房完工交付三个月内?即2003年元旦?,修理厂不付清吕某工程款,则以建成的商品房南边第一至第四间房屋每间价格7.5万元抵偿吕某,房产权证由吕某与修理厂双方于半年内办理。吕某已如期完工交付商品房,修理厂却在三个月内分文未付工程款。2003年元旦后,吕某找到符某,提出以价格8万元转让一间房屋,并向符某出示了建房合同及有关证件,符某同意购买。同年1月8日,符某经查证该建房合同和修理厂尚欠吕某工程款情况属实,遂与吕某订下协议,吕某将修理厂抵偿的商品房南边第一间为8万元转让符某,符某先期付房款4万元,本月20日再付3万元,半年内吕某与修理厂将房产证办妥即补足房款。依此协议约定,符某将购买的商品房进行了装修,先后付了房款,购置了一批家?,于当年春节前夕准备搬进新居。此时,修理厂领导出面阻止,其理由是:该商品房是本单位国有企业财产,不是吕某个人所有财产,符某与吕某购买无效。符某认为,该房是在修理厂抵偿吕某的情况下,自己与吕某购买的,房产权手续按吕某与修理厂签订的建房合同办理并无不合法。符某为此多次与修理厂交涉未果,遂于2003年4月向法院起诉,请求保护自己购买该房的合法权益。

  该案有三种观点。

  一种观点认为,虽修理厂违反建房合同,但该所谓抵偿之商品房产权仍属修理厂所有,吕某无权处分,因此,符某与吕某之间订立的房屋转让协议无效,符某购买该房屋不合法,不应予保护。第二种观点认为,按修理厂与吕某签订的建房合同,修理厂欠吕某的工程款是一种债权,不是物权。修理厂将该商品房抵偿吕某问题即使成立,符某与吕某之间进行的房屋转让,没有办理产权登记手续,这种房产转让也属于无效。第三种观点认为,该抵偿商品房在办理房产权证之前,应确认为修理厂所有,吕某将该房产转让,确实构成无权处分。但由于符某购买该房时是善意的,因此,符某可基于善意取得制度获得该房产的所有权。

  以上三种不同观点,归结起来,就是本案该房屋购买是否适用善意取得。所谓善意取得,是指无权处分他人动产占有人,在不法将其动产转让给第三人以后,如果受让人在取得该动产时出于善意,就依法取得该动产的所有权,原所有人不得要求受让人返还。本案该房屋购买是否适用善意取得制度问题,是我们在审判实践中遇到的一个新问题,确实值得探讨。

笔者同意第三种观点。

  第一,符某购买本案房屋时出于善意且无过失,并已平稳公然地开始占有。本案吕某与修理厂之间的合同,实际上是一个附条件合同即以商品房完工交付三个月内,修理厂能否付清工程款作为房屋抵偿的生效条件。从该合同的内容、方式来看,应认定为合法有效合同,即双方约定的条件成立,该抵偿则应当生效。然而该抵偿条件因未办理手续而未能实现所有权的转移。因此,吕某对该抵偿之房无权处分。由于吕某在找到符某协商房屋转让一事时,出示建房合同等有关证件,都可证明修理厂抵偿该商品房是合法有效的,且吕某以8万元大于抵偿的价格,也符合商品房市价,房产登记手续问题按建房合同规定半年内双方办理,既不违背移转物权的占有的原则,又符合民法公平与诚实原则,这使符某很难想到吕某有诈;而且符某在进行该房装修时候,修理厂从未有人干涉,这使符某更难怀疑该房产抵偿的真实性。由此可见,符某购买本案房屋,实在是出于善意且是通过交换而实际占有取得的财产。

  第二,符某购买本案房屋,是应予以依法保护的财产。按传统的善意取得制度仅适用于动产,对不动产而言,因不动产的取得以登记为要件。但是,我们应该看到,房屋是一种不动产的分离物,它一经分离,就不再具有不动产的性质,因而可以适用善意取得制度。由于不动产的商品交易,往往会有因登记错误、疏漏或未登记等原因发生无权处分问题,必然存在是否知情即是否善意的问题。除了国家专有以及法律禁止或限制流转的国家财产以外,国有事企业财产与集体、私有财产也同样存在善意问题。本案符某在购房时,之所以没有及时办理房产登记,如前述所说,并不是符某的过错,这是因吕某与修理厂签订建房合同规定的缘故。在这种买受人实际占有只因售卖人原因未能及时办理登记的情况下,作为善意买受人的符某得到确认其取得的所有权应受到法律保护。否则,在市场经济社会里,对进入市场的善意交易者来说,就没有任何安全可言。



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