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查封房蹊跷出租,原来幕后藏“帮凶”

作者:徐州律师 发布于:2016-12-3 3:32:45 点击量:

  法院查封准备拍卖的房产,却被人撕毁封条、换掉门锁、恶意转租,人为制造房产拍品瑕疵,大大影响司法拍卖成交率和成交价,买受人迟迟无法接管房产……近年来,法院司法网络拍卖火热兴旺的同时,屡屡出现不和谐的现象。重重乱象背后,既有“老赖”们的恶意规避,也有为了蝇头小利无视司法权威的房产中介的身影。

  日前,江苏省无锡市梁溪区人民法院针对两起中介恶意出租拍卖房产的行为,一个处以罚款,一个送出司法建议书。

  ■中介说谎被罚5万

  今年9月5日,梁溪法院执行局在执行申请执行人某银行无锡分行与被执行人倪某某、吴某某金融借款合同纠纷中,裁定对倪某某、吴某某名下位于无锡市梁溪区仁和花园的一套房产进行拍卖。9月9日,这套房产按流程被挂到网络司法网拍上进行公开拍卖。

  9月27日,这套房产公开进行一拍。顺应无锡楼市的火热,这套评估价为83万的房产,最终大幅溢价,以108万余元的成交价被市民张某拍得。

  蹊跷的是,在法院拍卖的前几天,这套房屋被无锡某中介有限公司恶意出租给了案外人董先生。获知情况后,梁溪法院执行二局法官尤祺第一时间到该中介公司了解情况。

  该中介公司表示,原房主通过微信拍了授权委托书照片给他们,他们帮其找了租户,并于9月22日与租户董先生签订了一年的租房合同。随后,该中介公司向法院出示了一份租房合同。

  但法院在深入调查中发现,租户董先生手中拿着的是另外一份租房合同,经其辨认,“董某某”签名不是其亲笔所写,留下的联系电话也不是本人的。

  面对法官出示的两份合同,最终该中介公司承认了提供虚假合同的事实。

  梁溪法院认为,该中介公司擅自将拍卖房产出租给案外人董先生,且在拍卖过程中,法院要求中介公司提供相应的租赁合同,中介公司却向法院提供了一份虚假合同,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条、《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第一百条的规定,对该中介公司处以5万元罚款。

  11月2日,梁溪法院向该中介送达了《罚款决定书》,该中介负责人写下了《具结悔过书》,当场交付了罚款,并表示今后会整改公司,杜绝发生类似事情。

  ■法院发出司法建议书

  梁溪法院在执行某银行无锡分行与刘某某金融借款合同纠纷案中,依法对刘某某名下位于爱家金河湾的一套抵押房产进行了查封。然后,在执行过程中,法院发现,案外人窦某居住在这套房中。

  经过调查,法院发现,该房屋未经抵押权人即银行方同意,某不动产网络有限公司擅自将其出租给了第三人缪某。在法院对这套房屋进行查封之后,缪某又通过这家公司再次将房屋转租给了他人。

  10月27日,法院对第三人缪某发出《执行裁定书》,认定缪某承租并转租给他人的租赁关系依法不得对抗申请执行人,裁定解除缪某对房屋的占有,并要求其于10月30日前搬离房屋,清空个人物品,将房屋交付法院拍卖。

  10月28日,执行一局法官谢展再次联系这家中介公司,要求其提供当时租赁的合同,但该公司表示,当时的业务员已经离职,材料暂时无法找到。

  梁溪法院认为,该不动产网络有限公司擅自将法院查封的抵押房产进行租赁、转租,妨碍法院强制执行,是情节严重的违法行为。该公司未核实出租房源是否经抵押权人同意,是否存在法院查封等限制出租情形,为房产出租、转租提供中介服务,并签订租赁协议,存在严重过错。

  对此,11月3日,梁溪法院对该公司发出了《司法建议书》,对该公司提出三点司法建议:一是加强对出租房源合法性的审查和管理,防止类似事件发生;二是法院已办理查封登记的房产、未经抵押权人同意私自出租的房产,必须停止中介服务;三是对通过该公司提供中介服务已签订租赁协议的房屋,存在上述情形的,予以清理。

  法院强调,如再次发现该公司存在上述情形的,法院将依法追究该公司妨碍执行的法律责任。我国法律规定,对于妨碍执行的,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十五条的规定,可以对单位处以人民币5万元以上100万元以下罚款,对法定代表人和直接责任人员处以10万元以下罚款,并可根据妨碍执行的情节,对法定代表人、直接责任人员处以15日以下拘留。

  据悉,目前该房屋租户已经搬离,房屋已清空,法院即将对这套房屋进行拍卖。

  重点打击违规违法中介

  此类违规违法现象并非个例。今年9月,尤祺就发现,一套已经挂拍的房产中,原租赁户已经搬走,可就在法院张贴封条的前几天,房屋却被恶意出租给了一名大学生,结果尤祺在半夜接到了这名有家回不得的大学生的电话。最终,法院出面勒令中介退还中介费、返还租金,大学生另觅住所。

  据尤祺介绍,这类现象之所以出现,主要是由于无锡前几年爆发钢贸危机后,资金链断裂,锡城出现一批外地人房贷断供引发的纠纷。银行诉至法院并判决后,申请进入执行程序,房屋随之被法院拍卖。这些案件的被执行人大多离开无锡,法院找不到被执行人,在核查情况时往往费时费力,成效不大。

  在这种背景下,被执行人为了增收,一方面拖延法院执行,暗地里委托中介出租房屋,以消极对抗法院。另一方面,中介机构管理不到位,疏于培训,业务员法律知识欠缺,对于授权委托、合同签订等行为的法律意义认识不足,对于被抵押权房未尽审查义务,片面地追求业绩,积极促成不法租赁。

  “此类拍卖房被中介出租,不仅为买受人接收房屋设置了障碍,而且往往出现二租、三租等转租现象,真正居住者往往是不知情的善意租赁方。”谢展分析,个别中介的不法租赁行为,增加了法院调查取证的工作量,加大了法院清场腾房的难度,挤占了司法资源。

  据梁溪法院执行二局局长周强介绍,实践证明,网上司法拍卖充分体现了“处置资产利益最大化、执行效率最大化”的优势。房产作为被执行人的大额资产,通过网络司法拍卖对其进行依法处置,是维护申请执行人合法权益、化解执行难的重要途径。

  执行一局局长张啸明正在起草一份关于加强司法网拍房屋清场交付工作的内部文件。据他介绍,梁溪法院为适应网上司法拍卖工作需要,已经建立了网上司法拍卖工作机制,配备人员专职从事网拍工作,不断完善网上司法拍卖工作流程,近年来,拍品成交率和溢价率都呈现正面良好态势。

  然而,在房产拍卖的实际操作中,法院屡屡发现房产被恶意转租、侵占,一些长达15年、20年的租赁合同不时出现,在乱象之中,个别中介起到了推波助澜的作用。张啸明表示,这些不法行为引发了法院的密切关注,将是法院今后一段时间重点打击的方向,对于构成犯罪的,法院将依法追究其刑事责任。



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