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冒名处分不动产不适用善意取得

作者:徐州律师 发布于:2017-2-3 2:57:15 点击量:

  冒名处分在实践中存在多种复杂情形,如行为人伪造授权证书假冒代理权,或者声称自己就是所有权人等。前者属于代理制度范畴,通常可构成无权代理,准用无权代理规则。本文讨论的是后者,即行为人冒用特定他人的名义实施法律行为,并使相对人误认为行为人就是该特定人的情形。如甲、乙系姐妹,系争房屋为甲所有,乙持甲的身份证、产权证,冒充甲与第三人丙签订房屋买卖合同,并办理产权登记。

  民法理论和实务界对冒名处分的法律性质存在不同观点,主要有类推适用无权代理说、善意取得说、准用表见代理说等。有地方法院指导意见认为,冒名处分不动产应当参照无权代理与表见代理的规定(如北京高院、上海高院)。冒名处分不动产所引起的不动产物权变动问题,在制度层面涉及无权代理、表见代理和不动产善意取得的选择适用,在价值层面关系到意思自治与信赖保护、所有权与交易安全价值顺位问题。

  善意取得制度要解决的核心问题是在无权处分情况下的权利归属问题。善意取得制度违背了原权利人的意志,导致所有权消灭,是对民法意思自治基本原则的直接背离,因此需要充分的正当价值和规范基础。通说认为,交易安全分为静态安全和动态安全。静态安全是所有权的归属,不需要任何人积极作为便能实现。而动态安全则是相对人基于对不动产权利登记效力的信赖而进行交易行为的安全。如果静态安全大于动态安全,那么交易人势必需要调查真实权利状态,面对不断延长的交易链条,不仅增加交易成本,交易秩序也会荡然无存。因此,从法经济学的视角分析,将权利归属于受让人比归属于原权利人更有效率。善意取得制度旨在保护动态交易安全,冒名处分相对人并非基于对不动产登记公示的信赖,而是对交易主体的认识错误,故没有善意取得制度的适用空间。

  根据物权法规定,适用善意取得制度需同时符合:受让人受让该不动产或者动产时是善意的;以合理的价格转让;转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。仅从这些外在条件来看,冒名处分行为似亦可满足,但从善意取得制度的核心要件和价值要旨来看,冒名处分行为并不具备。

  第一,适用善意取得前提是真实权利状态与通过物权公示表现出的权利外观存在差异。对动产而言,由于动产可以频繁、自由交易流动,且占有为其所有权外观,故实际占有人可能并非所有权人,也没有处分权。对不动产而言,则存在不动产登记错误,实际权利人并非登记簿上记载的权利人。善意取得制度的价值就是对信赖物权公示而为交易行为的一种保护。而冒名处分并不存在真实权利人和物权公示表现的权利外观差异。换言之,冒名处分中物权公示表现出的权利状态是真实正确的,受让人对交易对象的所有权状态并不存在认识错误,其错误信赖的只是冒名人是否真实权利人。因此,冒名处分中不存在给予公示公信原则产生的信赖保护问题。

  第二,冒名处分不符合善意取得中原权利人具有可归责性要求。原权利人具有可归责性,从物权法对遗失物不适用善意取得的规定可以得到佐证。对动产而言,无权处分人获得物的占有是基于原所有人的意愿,即只有所有人自愿将动产转移给无权处分人占有时,法律才可能承认受让人的权利获得正当性。对于不动产而言,则是存在登记错误。至于登记错误的原因,可能是原权利人自身的原因,也可能是登记机关的原因。对于原权利人自身原因造成的登记错误,由其承担不利后果,理由正当充分;如由于登记机关的原因,由原权利人承担不利后果则需有正当理由。有观点提出,因为不动产的相对稀缺贵重,当事人应对自己的权利特别关注,在登记机关登记错误时,应及时提出纠正或进行异议登记,否则在与交易安全的冲突中应承担不利的后果。冒名处分中,不动产权利证书登记与真实权利人一致,原权利人因此不具有可归责性。

  第三,冒名处分属于无效行为,不符合善意取得的构成要件。冒名人假冒被冒名人的名义与相对人订立合同,事实上,被冒名人根本没有做出任何意思表示,故在被冒名人和相对人之间并不存在民事法律行为。物权法第一百零六条对转让合同的效力问题未作限制。对是否应将“转让合同有效”作为善意取得的构成要件,理论界也一直存在争议。但物权法司法解释(一)第二十一条规定,转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定为无效的,受让人主张善意取得的不予支持。该司法解释表明最高法院亦认同合同有效为善意取得的前提,为冒名处分排除适用不动产善意取得提供了规范依据。

  善意取得制度是无权处分中,对善意第三人信赖物权公示的保护;而冒名处分是相对人对交易主体的认识错误。如果将冒名处分直接适用善意取得,那么只要相对人支付了对价,且办理了变更登记,相对人就可以凭借对虚假身份的信赖而获得不动产所有权。这显然过于偏重交易安全,而对原所有权人损害巨大,有失公允。因此,对被冒名人而言,可以基于真实所有权要求返还原物,请求法院判令受让人协助办理涂销错误不动产登记,将不动产重新登记到自己名下。对相对人而言,因其与冒名行为人订立合同的负担行为和转移登记的处分行为均无效,故其继续占有该不动产缺乏合法依据,不能对抗原权利人的返还原物请求权。(作者单位:上海市高级人民法院)



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