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【以案释法】违法建筑租赁合同效力认定

作者:徐州律师 发布于:2015-6-29 6:47:28 点击量:

【以案释法】违法建筑租赁合同效力认定

  合同效力的认定对于促进房屋租赁市场发展,维护房屋租赁市场交易秩序意义重大。合同效力,又称合同的法律效力,是指法律赋予依法成立的合同具有拘束当事人各方乃至第三人的强制力。对此,应从以下方面把握:1、合同效力,从根源上讲,是合同法等法律赋予合同的,由国家的强制力保障的,在债务人违约时,法律依守约方的请求强制违约方实际履行或承担其他不利后果。2、合同的效力,从从表现的意志看,是法律评价当事人各方合意的表现,是国家意志的反映;同时是当事人各方为满足其需要“寻找”法律的依据和支持,将自己的意思符合于已上升为法律的国家意志的结果。3、合同的效力,作为法律评价当事人各方合意的表现,是复杂多样的;法律对当事人各方的合意予以评价时,发生当事人预期的法律效果;法律对当事人各方的合意予以彻底否定的评价时,发生合同无效的后果,法律对当事人各方的合意予以相对否定的评价,发生合同得撤销或者效力待定的结果。实践中,违法建筑租赁较为普遍,笔者结合本案,就违法建筑租赁合同效力及相应法律后果问题进行探讨。

  【案情简介】

  2011年12月18日,原告甲与村委会签订了乡镇企业联办合同,约定:“村委会以集体土地4.25亩入股,与甲联办乡镇企业,合同期限从2011年12月18日至2033年12月17日止。村委会按照每年每亩1500元收取土地费,甲对该企业自主经营、自负盈亏。”其后,原告在未办理用地及规划、建设审批手续的情况下,在租用的农用地上擅自修建了厂房。2012年8月28日,原、被告签订厂房租赁合同。合同履行过程中,原告以被告经常无故拖欠租金为由,主张解除租赁合同;被告则认为因双方对租金标准产生争议,被告自2013年2月18日起拒向原告支付租金,但之前被告并未拖欠过租金。且原告于2013年4月20日无故断水、断电,导致被告无法正常使用厂房,原告应当赔偿被告因此遭受的经济损失。为此,原告诉至法院,请求确认租赁合同无效,同时要求被告返还租赁物并按照合同约定支付拖欠的租金及滞纳金。

  本案争议焦点是:违法建筑物租赁合同是否有效?若租赁合同无效,承租方应否支付使用费?

  对此,有三种处理意见。第一种意见认为,占用耕地修建厂房违反了土地管理法、农村土地承包法等法律法规的强制性规定,建筑物属非法建筑,租赁合同应属无效。依据民法通则第一百三十条规定,租金属于违法建筑关系人的非法所得,应予以收缴。

  第二种意见认为,应当区分非法建筑行为和出租行为,建筑行为违法属于行政法规范的范畴,其应受到行政法的制裁;出租行为是不同于建筑行为的独立民事行为,其效力不受建筑行为的影响。法律并未规定出租人必须是租赁物的所有权人,违法建筑的建设者基于占有而享有使用及收益的权能,故租赁物为非法建筑不影响租赁合同的效力,原告应当取得租金收益并有权收回房屋。

  第三种意见则认为,租赁合同违反法律强制性规定无效,根据无效合同应互相返还财产的规定,承租方应将房屋返还给出租人。虽因租赁合同无效,承租人不支付租金,但是承租人实际使用了租赁物,应支付房屋使用费,使用费的数额可参照双方约定的租金标准或房管部门核定的租金标准给付。

  笔者赞同第三种意见。

  一、农村违法建筑物权的效力属性

  根据违法内容和程度不同,违法建筑可分为程序违建和实质违建。“程序违建是指建筑物并未妨碍都市计划书,建设者得依一定程序申领建筑执照;实质违建则指建筑物无从依程序辅正,使其变为合法建筑物。”那么,在程序性违法建筑合法化之前,建造人对违法建筑是否享有物权性权利呢?司法界和理论界对此有三种观点。第一种观点认为,建造人只能对建筑材料享有所有权。违法建筑不具备合法的报建批准手续,建造人不能对建筑物享有所有权,但建筑材料本身作为动产是合法的,能成为动产所有权的客体。第二种观点认为,建造人对违法建筑享有不动产所有权。违法建筑不能办理所有权登记,但建造人可以基于事实行为发生物权变动的规则而取得所有权。而且,赋予其所有权可以有效对抗违反程序或实体规定的公权力行使。第三种观点认为,建造人只能取得对违法建筑的占有权。赋予所有权将导致对违法建筑的过度保护,可能导致恶意违法建筑层出不穷。但是,如果对违法建筑完全不予保护,也不利于定分比争。对违法建筑人事实上的占有状态给予一定的法律保护,可避免社会资源的浪费。

  笔者认为,建造属于事实行为,是建筑物所有权原始取得的方式之一,但因该事实行为违反了土地管理法、土地承包法等相关法律法规的强制性规定,不能得到法律的肯定性评价,违法建筑天生的违法性注定其不能取得物权法意义上的所有权。相比较而言,占有说更为符合物权法原理。“占有是主体对于物基于占有的意思进行控制的事实,占有首先是对物的一种事实上的控制。”占有可以是有本权的占有,也可以是无本权的占有。建设者之于违法建筑物,虽不享有所有权(本权),但由于建设者对该建筑物的建设付出一定劳力和成本,对其进行实际的管理与控制,也形成了一种占存应受法律的保护。占育作为一种事实状态体现了财产秩序,占有的现状也构成了一种社会生活秩序。法律之所以要保护占存并不一定为了寻求对真正权利的保护,而是为了维护财产秩序和生活秩序的稳定。

  二、农村违法建筑租赁合同的效力

  关于占用耕地建造的违法建筑,有观点认为,违法建筑作为租赁合同标的,其本身具有违法性,但该标的物的违法性并不能等同于以其作为标的的法律行为的违法性。笔者对此不予苟同。

  首先,民法通则第五十八条及合同法第五十二条中明确规定“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”土地管理法第六十三条中规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。从上述规定可以看出,留给农民的集体土地使用权受各种限制,不允许转让或者租赁用于非农业用途。“以租代征”流转耕地,实际上是地方与村委会采取以合法形式掩盖非法目的,严重损害社会公共利益的行为。对其后续的厂房租赁合同,也不应给予肯定评价,否则无异于变相鼓励前手的“以租代征”违法行为。

  三、承租方应支付相应的使用费

  占有是基于事实状态的一种无权使用,与所有权之使用权能是不相同的,其收益只能依据占有人对违法建筑物的事实投入和管理关系而产生。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”在法律没有特别规定之处,乡、村规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照该解释处理。

  至于违法建筑租赁中的租金标准问题,笔者认为,在计算使用费时可以参照双方合同约定的租金标准。鉴于合同无效的法律后果应当与有效合同有所区别,无效合同为法律所否定,出租人的租金利益不被法律所肯定,如果按照原有的租金标准计算使用费,无异于变相鼓励此种无效合同,即使宣告这种合同无效,也无法达到遏制此类无效合同。为此,可以酌情认定房屋使用费适当低于租金标准,最高也不应超过约定的租金。合同确认无效后,被告既非该房屋的产权人,也非承租人,继续占有该房没有法律依据,应判令其搬出。

  审判结果:法院确认原告甲与被告乙签订的厂房租赁合同为无效合同;被告乙在判决生效之日起10日内搬出厂房,并按每月4000元的标准支付原告甲厂房占用使用费(从2013年2月18日起至被告交付房屋之日止)。

  徐州律师李想律师,是徐州知名律师,现在职与江苏圆点律师事务所,本科毕业于北方民族大学法律系,法学基础扎实,法律实务精通,思维敏捷,判断准确,主要从事知识产权、公司金融、建筑房产、民事纠纷、刑事诉讼、交通事故、婚姻家庭、劳动工伤、合同纠纷等,始终贯彻最大程度维护客户利益的执业宗旨,为客户及时提供专业的、全面的、务实的法律及商务解决方案。

  俗话说:“点点滴滴,造就不凡”,在以后的工作中,小编继续与徐州律师的各位同事一起共同努力,勤奋的工作,刻苦的学习,继续不断积累经验,为大家呈现更多的法律知识。2015即将过半,在接下来的时间里,努力继续,精彩呈现!祝大家工作顺心,心想事成!



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