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商品房交易“阴阳合同”法律问题浅析

作者:徐州律师 发布于:2020-4-23 9:40:58 点击量:

  商品房交易“阴阳合同”法律问题浅析

  张志颖

  随着我国房产交易市场的异常繁荣,不论是新房领域还是二手房交易均出现一定混乱现象,其中比较有代表性的就是“阴阳合同”。但目前我国针对“阴阳合同”的法律规定几乎是空白状态,所以出现纠纷,法院的处理也是很难统一。今天笔者就此来浅析下。

  一、何为“阴阳合同”

  “阴阳合同”在法律上并未有明确的规定,只是现实中人们对此类合同的形象称呼。之所以说是形象,是因为此类合同在签订时大多基于合同当事人个人利益最大化的目的或实现规避政府管理的需要,就同一房产交易订立了两份内容不一致的房屋买卖合同,其中一份合同对内,一份合同对外。对内合同即“阴合同”,是当事人真实意思表示并实际履行的,可以书面形式,也可以是口头形式;对外合同即“阳合同”,主要基于当事人个人利益最大化的动机或实现规避政府管理的需要,此类合同一般不是双方真实意思表示,主要用于房产的登记备案。

  由于“阴合同”是当事人双方实际履行的协议,其表现形式复杂多样,但以下几种最为常见:

  1. 补充协议、附加协议等附加形式;

  2. 购买协议、认购协议等独立形式;

  3. 装修协议、车位协议、分期付款协议等衍生形式。

  二、“阴阳合同”的法律效力

  针对此合同的法律效力,因没有专门法律法规,所以需要更多的从合同法基本规定及法律原则的角度进行分析与判断。

  其一,“阳合同”中非当事人真实意思表示内容无效。“阳合同”一般是房产监管机构提供的范本协议,其合同条款本身并无问题,一般应认定为有效。但对于合同中非当事人真实意思表示的内容,比如通过降低备案房产价格减少税款的缴纳,实际上是通过合法形式掩盖非法目的,既违法了我国《合同法》第五十二条的规定(合同无效的法定情形),也违反了我国《税收征收管理法》的有关规定,应依法认定无效。

  其二,“阴合同”是当事人真实意思表示,除违反我国强制法律规定外,一般认定有效。

  其三,“阴阳合同”冲突条款的法律效力认定,需要具体问题具体分析:

  1. 发现冲突条款时,首先依据我国《合同法》第五十二条、五十三条的规定,审查是否无效;

  2. 再判断冲突条款是否构成《合同法》第三十九条、四十条规定的“格式条款”,若是,应进一步分析是否因“格式条款”而归于无效的情形;

  3. 若无法通过法规直接判断时,可通过合同当事人的意思表示进行判断,若虚假意思表示则无效;

  4. 最后,综合考虑关联协议中的相关约定进行总体判定。

  笔者借鉴四川省高级人民法院作出的(2019)川民申3110号民事裁定书来具体说明下。裁定书中的推理如下:“因本案双方当事人在同日签订了价格分别为1200万元及800万元的两份《购房合同》,在双方当事人对合同的价款存在分歧的情况下,只能从合同内容并结合其他证据并运用逻辑推理和日常生活经验法则对当事人的真实意思进行综合判断:1.从两份合同内容比较分析;2.从日常生活经验法则及运用逻辑推理分析;3.从合同履行情况分析;4.从800万元《购房合同》和1200万元《购房合同》的签名及合同份数分析;5.从双方协商房屋买卖事宜谈话所形成的录音资料分析”。法院最后认定800万元的《购房合同》系双方真实意思表示,支持了“阳合同”。

  三、“阴阳合同”的后果

  “存在即合理”,“阴阳合同”的存在是因为社会中有一部分当事人在此过程中可以得到利益。但“阴阳合同”违反了国家的监管政策和税法规定,损害了社会公众利益,也违反了诚信原则,是对我国法律的不尊重。

  最为重要的是,“阴阳合同”隐藏着巨大风险。对于买房人来说,如果房价快速上涨,卖方可能违约并终止交易。对于卖方人来说,若房款未全额支付,但已办理房屋过户手续,买房可能会选择以金额较小的“阳合同”支付房款。这自然会引起纠纷,诉至法院,但全国法院的处理很难统一,当事人面临不确定性的重大风险。就拿上文借鉴的四川省高级人民法院作出的再审裁定书来讲,当事人从一审、二审到再审,耗时3年之久,这对人力、物力、财力都是很大的消耗。

  另外,偷逃税款不仅要被行政处罚,甚至可能触犯刑法,构成犯罪。

  本文是对商品房交易“阴阳合同”的浅析,目的是能更好的服务当事人,也希望大家能对法律风险防范重视起来,让专业的人帮您解决。最后补充一句,“私人法律顾问”是接下来的一种趋势,期待您的加入!

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