【以案释法】房屋租赁合同纠纷中装饰装修费处理

　　——合肥铁欣运输贸易有限公司诉安徽金柱经贸有限公司房屋租赁合同纠纷案

　　【导读】房屋租赁合同中，如果承租人对所租赁的房屋进行装饰装修，一方面可能对出租人的房屋所有权造成侵害；另一方面也可能因装饰装修物在租赁房屋上的固定，而产生不动产的添附问题。相应地，房屋租赁合同纠纷的一大难点是，当房屋租赁合同无效、解除、履行期间届满后，装饰装修物如何处理的问题。该案涉及到房屋租赁合同纠纷中对装饰装修的处理，这类案件横跨债权和物权两大领域，关涉添附制度、不当得利等民法理论，在理论界及审判实务界均引起高度关注。

　　【案情简介】

　　原告: 合肥铁欣运输贸易有限公司（以下简称“铁欣公司”）

　　被告: 安徽金柱经贸有限公司（以下简称“金柱公司”）

　　原、被告双方于2002年8月1日签订了《安徽省房屋租赁合同》，合同主要约定如下：原告（反诉被告）铁欣公司将座落于明光路366号的聚宾楼出租给被告（反诉原告）金柱公司用于开展餐饮、住宿、沐浴经营活动，租赁期为2002年8月1日至2017年7月31日，月租金6,800元；其中第八条第二项约定租赁期间，如因市政建设或拆迁，该合同自行解除；第十条第四项约定承租期满后，承租方投入的固定资产为出租方所有；第五项约定装修期为协议签订之日起三个月以内。承租期从协议签订之日起第四个月起计算。合同签订后，金柱公司将聚宾楼更名为金柱宾馆，并进行了第一次装修；履行至2010年3月金柱公司又对宾馆进行了第二次装修，并实际支付装修款4,000,000元。2008年8月20日合肥市人民政府与上海铁路局签订了合肥南站地区搬迁改造协议，确认通过土地置换方式对合肥南站地区实施搬迁。2010年10月28日合肥市瑶海区发展改革和统计局瑶发改统（2010）57号文件对铁路南站搬迁改造项目立项进行了批复。2010年12月1日合肥市瑶海区住房和建设局瑶建（2010）38号文件发布了同意房屋拆迁的批复并于同日给瑶海区车站街道办事处和瑶海区重点工程建设办公室颁发了房屋拆迁许可证，根据拆迁许可证上标明的拆迁红线图，金柱宾馆（原聚宾楼）在拆迁范围内。2011年2月15日铁欣公司向金柱公司发送通知，告知其租赁的房屋即金柱宾馆在合肥南站区域改造拆迁范围内，通知金柱公司于4月15日前搬迁。金柱公司副总经理王建国于次日签收。2011年8月29日合肥市人民政府与上海铁路局又签订了合肥南站地区搬迁改造补充协议对于搬迁地块内房屋腾空、交付与过渡，合肥南站地区铁路多、集经门面房与商业经营用房安置，无偿提供部分多经企业40亩迁建用地等五项事宜作出约定，并约定在协议签署后10个工作日内腾空搬迁地块内的铁路多、集经企业门面用房、商业经营用房、单身公寓和活动室，交付给合肥市人民政府。2011年9月8日铁欣公司向金柱公司发送通知，通知其于2011年9月15日清空出租房交铁欣公司，否则16日停水、电，后果自负，金柱公司王建国于同日签收。2011年10月13日铁欣公司按照拆迁人要求将户号为5560水表销户。因金柱公司一直未按要求搬迁，铁欣公司于2012年4月17日向本院提起诉讼，请求法院确认其与金柱公司2002年8月1日签订的房屋租赁合同自行解除，并判令金柱公司将承租的房屋返还给铁欣公司。金柱公司收到诉状后于2012年5月16日提交反诉状，请求法院依法判令铁欣公司补偿金柱公司损失，包括自建房屋损失、宾馆装修损失、宾馆设备损失、停水造成的损失、18个月停业损失五项共计13,979,275元。第二次开庭时，金柱公司撤回要求铁欣公司赔偿自建房屋损失3,750,000元、宾馆设备损失2,967,200元、停产停业损失1,798,830元的诉请。

　　【裁判结果】本院认为本案的争议焦点是：1、原、被告双方2002年8月1日签订的房屋租赁合同应否解除？2、被告（反诉原告）的反诉请求能否得到支持？

　　关于争议焦点1，原、被告双方2002年8月1日签订的房屋租赁合同应否解除的问题。原、被告双方于2002年8月1日签订的《安徽省房屋租赁合同》，系双方真实的意思表示，合法有效，应依法保护。其中第八条第二项将“市政建设或拆迁”约定为该合同自行解除的条件。依据2008年8月20日合肥市人民政府与上海铁路局签订的合肥南站地区搬迁改造协议、2010年10月28日合肥市瑶海区发展改革和统计局瑶发改统（2010）57号文件对铁路南站搬迁改造项目立项的批复、2010年12月1日合肥市瑶海区住房和建设局发布的关于同意房屋拆迁的批复、拆迁许可证及拆迁许可证上标明的拆迁红线图，金柱宾馆（原聚宾楼）在拆迁范围内，即双方约定的合同解除条件已成就。铁欣公司于2012年2月15日向金柱公司发送了搬迁通知，金柱公司于次日收到后在合理期限内并未提出异议。金柱公司认为是铁欣公司单方面要求解除涉案合同缺少事实与法律依据的辩解，本院不予采纳。依据《合同法》第九十六条、第九十七条之规定，涉案合同应于2011年2月16日自行解除，金柱公司应当将承租铁欣公司的房屋恢复原状返还给铁欣公司。

　　关于争议焦点2，被告（反诉原告）的反诉请求能否得到支持的问题。一是宾馆装修损失。在租赁期内，金柱公司分别进行了两次装修。第二次装修时间为2010年3月至5月，装修合同约定工程包干价5,000,000元。金柱公司于2010年5月28日向装修公司支付了装修工程款4,000,000元。对于该次装修，铁欣公司认为金柱公司对宾馆进行装修前未经过其同意，属于擅自装修，发生费用应由金柱公司自行承担。本院认为，本案合同租期长达15年，金柱宾馆第一次装修与第二次装修时间间隔8年，内部装修及添附物必然老化，金柱公司为了经营需要进行第二次装修符合常理，且涉案合同并没有禁止金柱公司在经营期间对宾馆进行装修，而铁欣公司在该次装修期间和之后合理期限内亦未提出异议，应视为其已同意金柱宾馆的此次装修。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的精神，剩余租赁期内的装修残值损失，双方应按公平原则分担。金柱公司2010年第二次装修实际支付费用为4,000,000元，剩余租赁期内的装修应按装修时间至合同期满时间逐年分担从而计算出残值，即4,000,000/（2017-2010）×（2017-2012）=2,857,142.86元。综合本案情况，铁欣公司应补偿金柱公司装修款1,800,000元。至于金柱公司所称，其还剩余1,000,000元余款没有交付装修公司，由于现阶段证据不足，故其可待该款实际发生时另行主张。二是停水造成损失。由于合同解除时间是2011年2月16日，且铁欣公司按照诚实信用原则已于2011年2月15日和2011年9月8日两次履行了通知义务，并给予金柱公司合理的搬迁时间，金柱公司也于2011年2月16日和2011年9月8日分别签收了通知，但至今仍拒不搬迁。在此情况下，铁欣公司按照瑶海区办事处和瑶海区重点工程建设办公室的要求于2011年10月13日办理了相关的水表销户手续。以上事实表明，销户停水造成的损失系因金柱公司拒不履行搬迁义务所致，该部分的损失本院不予支持。

　　第二次开庭时，金柱公司向法庭提交了撤回要求铁欣公司赔偿自建房屋损失、宾馆设备损失、停产停业损失三项诉请。本院经审查认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利，依法予以准许。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原、被告双方2002年8月1日签订的《安徽省房屋租赁合同》于2011年2月16日自行解除。被告（反诉原告）安徽金柱经贸有限公司于本判决生效后15日内将承租的房屋恢复原状返还给原告（反诉被告）合肥铁欣运输贸易有限公司。二、原告（反诉被告）合肥铁欣运输贸易有限公司补偿被告（反诉原告）安徽金柱经贸有限公司宾馆装修损失1,800,000元。三、驳回被告（反诉原告）安徽金柱经贸有限公司其他反诉请求。

　　铁欣公司不服本院一审判决于2011年10月19日向上海铁路运输中级法院提起上诉，后又于2013年1月10日申请撤回上诉。上海铁路运输中级法院于当天出具（2012）沪铁中民终字第33号民事裁定书裁定准许铁欣公司上诉。

　　【案件评析】

　　本案关于房屋租赁合同纠纷中装饰装修的处理主要涉及以下法律问题：

　　一、承租人对租赁房屋进行装饰装修时是否经过出租人的同意

　　租赁房屋的所有权人是出租人，承租人未经过出租人的同意擅自进行装饰装修，构成侵权，应当承担侵权责任。而只有经过出租人同意的装饰装修才可以在房屋租赁合同的范畴内进行处理。本案中，在租赁期内，金柱公司分别进行了两次装修，其反诉主张的装饰装修损失系第二次的装修，对于该次装修，铁欣公司认为金柱公司对宾馆进行装修前未经过其同意，属于擅自装修。本院认为，本案合同租期长达15年，金柱宾馆第一次装修与第二次装修时间间隔8年，内部装修及添附物必然老化，金柱公司为了经营需要进行第二次装修符合常理，且涉案合同并没有禁止金柱公司在经营期间对宾馆进行装修，而铁欣公司在该次装修期间和之后合理期限内亦未提出异议，应视为其已同意金柱宾馆的此次装修。

　　二、经承租人同意的装饰装修区别情况适用不同的处理原则

　　1、对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。

　　对未形成附合的装饰装修物，承租人是所有权人，其享有完全的处分权；对已形成附合的装饰装修物，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）则区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形，适用不同的处理规则。本案中，虽然金柱公司在二次庭审时撤回了其要求铁欣公司赔偿宾馆设备损失的诉请，但我们可以借着这项诉请说明一下这个问题。宾馆设备系未形成附合的装饰装修物，合同解除时，对该批设备有约定的从约定；没有约定时，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。而对于已形成附合的装饰装修物，合同无效和解除时，出租人可以有偿取得其同意利用的附合装饰装修物；合同履行期届满时，出租人取得附合装饰装修物则无需补偿。

　　2、出租人对承租人的附合装饰装修物如何进行补偿

　　《解释》规定：合同无效时，出租人同意利用的附合装饰装修物，基于不当得利对承租人进行补偿，不同意利用的，装饰装修的现值损失作为无效合同的损失，应由双方按过错承担；合同解除时，除当事人另有约定外，由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失，在双方均无过错的情形下，由双方依照公平原则分担装饰装修的残值损失。本案中，合同解除双方均无过错，但铁欣公司已经或将要因金柱宾馆的拆迁获得补偿，且该补偿存在超出金柱宾馆租金的利益；而作为金柱宾馆实际经营者的金柱公司却因此遭受了不小的损失。故本院综合案件情况，酌情判决铁欣公司补偿金柱公司装修款残值损失180万元。

　　三、怎样理解附合装饰装修处理出现的“现值损失”和“残值损失”

　　《解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效的场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。现值损失一般采用审计鉴定的方法确定。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的“剩余价值”，该价值通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。通常情况下，残值损失与装饰装修的现值相符，但因为《解释》确定装饰装修费用在租赁期间内摊销完毕，故合同履行期间已经摊销的装饰装修费用，不应纳入合同解除后的损失范围。残值损失应考虑因合同解除未摊销的费用，该费用可能高于或低于装饰装修的现值，此时确定装饰装修残值损失采用“就低”原则。如果未摊销费用高于现值，残值损失按照装饰装修的现值确定，因为装饰装修损失作为合同解除的损失，应当以实际损失为基础确定；如果未摊销费用低于现值，残值损失按照未摊销的费用确定，因为装饰装修费用在租赁期间摊销完毕是基本原则，如果每年摊销的费用高于按照审计确定的折旧费用，双方必须按照已摊销的费用确定租赁期间消耗的费用，按照未摊销的费用确定残值损失，否则，装饰装修费用在租赁期内摊销完毕的原则无法体现。本案中，金柱公司仅提供了一份按照现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本为价值评估方法的资产鉴定报告，而金柱公司实际上仅支付了400万的二次装修费用，故本院以400万为基数扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值确定了金柱公司的装修残值损失为2857142.86元。

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