【以案释法】未取得产权证书的二手房屋买卖合同的效力如何认定

【以案释法】未取得产权证书的二手房屋买卖合同的效力如何认定

　　不动产权属证书是享有不动产物权的证明。关于未取得产权证书的二手房买卖合同的效力问题，司法实践中存在不同观点，第一种观点认为：未取得产权证书的二手房买卖合同效力待定。第二种观点认为：未取得产权证书的二手房买卖合同无效。第三种观点认为：未取得产权证书的二手房买卖合同有效。下面试举例以分析本问题。

　　【案情简介】

　　原告（反诉被告）：张瑞龙。

　　被告（反诉原告）：何少玲。

　　被告（反诉原告）：张彩兰，系何少玲之妻。

　　被告（反诉原告）：何少玲、张彩兰因无力偿还向张敦游的借款人民币4万元，向原告（反诉被告）张瑞龙借款人民币34万元。1999年2月27日经原、被告协商，双方立下协议书，被告同意以人民币38万元的价格将坐落于龙田镇龙安街第一幢第108号店面抵偿给原告，用于偿还上述全部借款。该店面系被告何少玲、张彩兰拆迁安置而来的房产，尚未办理房屋所有权登记及领取产权证。1999年2月28日，被告何少玲、张彩兰出具卖断契，以人民币365000元的价格将该店面转让给原告张瑞龙，其中34万元是用于抵偿原告张瑞龙的借款，另外25000元用于偿还张敦游的借款。当日被告何少玲、张彩兰即将讼争店面房移交给原告张瑞龙管理使用，此后该店面房一直由原告张瑞龙出租管理使用至今。1999年3月17日被告登记领取了讼争店面融龙国用（九九）第5015号国有土地使用证，并将该证交给原告张瑞龙保管。2005年2月22日原告张瑞龙向一审法院起诉，请求确认原、被告店面房买卖合同（卖断契）有效；被告何少玲、张彩兰向一审法院提起反诉，请求确认反诉原、被告签订的房屋买卖合同无效，并请求反诉被告返还反诉原告店面房。

　　【一审判决】  一审法院认为：被告何少玲于1999年3月17日经福清市土地局登记并领取了讼争的福清市龙田镇三村龙安街1号楼108号店面房的土地使用证，但该房至今未经房屋管理部门登记，未领取房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项的规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，建设部《城市房屋权属登记管理办法》第五条第一款规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”第三十一条规定：“房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。”因此，被告（反诉原告）仅取得讼争店面房的《国有土地使用证》，但至今未登记取得《房屋所有权证》，故不能认定论争房产已经依法登记并领取权属证书，依法该房产不得转让。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间转让房产的行为，违反了国家法律的强制性规定，其转让行为依法应当认定为无效，该行为开始起就没有法律约束力，因此，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间的买卖合同依法应当认定无效。对于讼争房未经权属登记，双方当事人应当是明知的，故对于该无效民事行为，原、被告双方均存在过错，应各自承担相应地返还财物及相应利益的责任。原告（反诉被告）张瑞龙应当一并返还占用讼争店面期间已收取的租金收益人民币114000元。但被告（反诉原告）何少玲、张彩兰使用原房屋转让价款多年，应当赔偿原告（反诉被告）张瑞龙原房屋转让款被使用期间本应取得的正常利息利益损失，被告（反诉原告）现主张按照国家贷款的利率支付使用期间的利息，符合法律规定，依法可予以准许。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项、第六十一条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一款第六项的规定，判决如下：一、驳回原告张瑞龙的诉讼请求；二、反诉原告何少玲、张彩兰与反诉被告张瑞龙于1999年2月28日签订的卖断契无效；三、原告（反诉被告）张瑞龙应于本判决发生法律效力即日将福清市龙田镇三村龙安街1号楼108房屋、融龙国用（九九）第5015号国有土地使用证及房屋租金收益人民币114000元返还被告（反诉原告）何少玲、张彩兰；被告（反诉原告）何少玲、张彩兰应当返还原告（反诉被告）张瑞龙原房屋转让价款人民币365000元，并按中国人民银行同类同期贷款利率支付自1999年2月28日起至还款之日止的利息。

　　一审宣判后，上诉人张瑞龙不服，提起上诉。

　　【二审判决】  二审法院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第三十七条第六项规定不得转让的房地产包括未依法登记领取权属证书的房地产，该条规定的立法目的是为了保证进入市场交易的房地产产权清晰合法，避免权属不清的房地产进入市场后，扰乱市场秩序，损害当事人的合法权益。本案讼争房产系拆迁安置取得的房产，拆迁前房产属被上诉人所有，并由其办理了拆迁安置手续，安置后的房产并已领取了国有土地使用证，表明讼争房产权属明确，具有合法的权利来源，仅未及时领取房屋所有权证，不应列入《城市房地产管理法》第三十七条第六项规定的“未依法登记领取权属证书的房地产”的涵盖范围。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同即卖断契时，被上诉人事实上对买卖标的已拥有了占有、使用、处分和收益的权利，被上诉人没有提供充足证据证明买卖合同的签订存在乘人之危的情形，应认定出自双方真实意思表示。卖断契中被上诉人确认出卖房产权属明确，自愿卖断给被上诉人，表示决不反悔。房屋买卖价款也以双方约定的方式支付完毕，讼争房产交付被上诉人占有使用已达6年之久，讼争房产的国有土地使用证也交由上诉人保管，被上诉人现提出确认房屋买卖合同无效的主张，有悖诚实信用原则。被上诉人在一审中作为反诉原告提出的要求上诉人即反诉被告返还讼争房产的反诉请求，理应驳回。

　　综上所述，本案讼争房产买卖合同主体资格合法，出自双方真实意思表示，买卖标的权利来源合法明晰，内容未违反法律规定，应确认为有效合同。一审法院认定讼争房产转让违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，从而认定讼争合同无效，不符合《城市房地产管理法》的立法目的和鼓励交易的合同法立法目的，也与不轻易认定合同无效的现代民商司法理念相背离，不利于维护民法诚实信用原则及市场交易安全的实现，本院依法予以纠正。上诉人上诉理由成立，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项之规定，判决：一、撤销福清市人民法院（2005）融民初字第990号民事判决；二、确认上诉人张瑞龙（一审原告、反诉被告）与被上诉人何少玲、张彩兰（一审被告、反诉原告）1999年2月28日签订的卖断契为有效合同；三、驳回被上诉人（一审被告、反诉原告）何少玲、张彩兰的反诉请求。

　　【案件评析】

　　本案涉及一直困扰民事审判的一大难题，即未登记领取产权证的房屋买卖合同的效力，一、二审法院对此的不同认定分别反映了当前司法实践中的两种截然不同的观点和实务做法。笔者倾向于二审法院的有效认定。一审法院认定原告与被告双方签订的房屋买卖合同无效的理由是：我国《城市房地产管理法》第三十七条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，被告未取得讼争房屋产权证，其与被告签订的房屋买卖合同违反了法律的禁止性规定，应确认合同无效。二审认定讼争房屋领取了国有土地使用权证且权属争议已经确定，表明讼争房产权属明确，具有合法的权利来源，仅未及时领取房屋所有权证，不应列入《城市房地产管理法》第三十七条第六项规定的“未依法登记领取权属证书的房地产”的涵盖范围，从而排除了该条款作为本案被告主张合同无效的请求权基础，将合同认定为有效，维护了民法诚实信用原则及市场交易安全，实现了合同法鼓励交易的立法目的，体现了法官的司法能动性。笔者认为：即使本案适用《城市房地产管理法》第三十七条第六项规定，也不能得出买卖未依法登记领取权属证书的房地产合同无效的结论。

　　首先分析《城市房地产管理法》第三十七条第六项规范的含义，其只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”，并未正面规定转让未登记领取房产证的房屋买卖合同无效。

　　其次分析该规范的类型和性质。专题研究民法规范的学者王轶认为：根据禁止性规范对于合同效力的影响，可以将禁止性规范区分为效力性的禁止性规范和管理性（或取缔性）的禁止性规范。违反效力性禁止性规范的合同，为绝对无效的合同；违反管理性禁止性规范的合同，并不当然导致合同绝对无效。最高人民法院于2000年1月29日作出的《关于信用社违反商业银行法有关规定所签借款合同是否有效的答复》（法经[2000]27号函）认为：“《中华人民共和国商业银行法》第三十九条是关于商业银行资产负债比例管理方面的规定……商业银行（包括信用社）所进行的民事活动如违反该条规定的，人民银行应按照商业银行法的规定进行处罚，但不影响其从事民事活动的主体资格，也不影响其所签订的借款合同的效力。”该答复表明最高司法机关在司法实践中也认可了“违反管理性禁止性规范不影响合同效力”的观点。正如史尚宽先生在《民法总论》一书中所言：“强行法得为效力规定与取缔规定，前者着重违反行为之法律行为价值，以否认其法律效力为目的；后者着重违反行为之事实行为价值，以禁止其行为为目的。强行规定，是否为效力规定抑为取缔规定，应探求其目的以定之。”《城市房地产管理法》为行政性法律，其目的在于加强对城市房地产的管理。该法第三十七条第六项虽属禁止性规定，但从立法意图上看，该条规定的立法目的是为了保证进入市场交易的房地产产权清晰合法，避免权属不清的房地产进入市场后，扰乱市场秩序，损害当事人的合法权益，并利于国家对房地产的管理和监督。违反这一规定，只产生物权不能及时变动（如房屋转让不能如期过户或及时颁证）的结果，其只会损害房屋买受人的民事利益，并不直接损害国家利益和社会公共利益，故该条规范的性质属于管理性的禁止性规范，而非效力性的禁止性规范。违反该条规定，仅产生行政法意义上的违法，并不对民事合同效力产生影响，亦不当然导致房屋买卖合同无效。在无其他导致合同无效事由存在的情况下，合同应确认为有效。

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