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【普法】租房纠纷三阶段风险防范

作者:徐州律师 发布于:2016-12-20 1:03:20 点击量:

  2014年至2016年上半年,北京市第一中级人民法院共审结房屋租赁合同纠纷案件742件,占全院审结房地产类案件的15%。

  11月29日,北京一中院总结了涉及房屋租赁的六大热点问题,重点包括群租房、保障房出租、房屋面积不符、提前解约、带照租赁、诉讼期间房屋使用费用负担等方面纠纷,并召开新闻通报会,围绕相关问题发布典型案例,就租房存在的风险向社会公众提示。

  据北京一中院民一庭庭长郭燕枝介绍,群租房以及保障性住房出租虽不符合相关政策、规定,但并不影响租赁合同效力。即便如此,违反行政管理规定亦会受到相应处罚;关于出租面积,如果承租人在合理期限内未提出异议,事后又以面积不符主张拒付、减付租金的,无法得到法院支持;提前解约类纠纷是房屋租赁合同纠纷中的常发类型,仅在该院审理的这742个案件中,该类纠纷就占到40%;带照租赁虽为国家相关法律、行政法规明令禁止,但合同效力的判断还是取决于“营业执照”的性质;诉讼期间如果房屋仍在承租人实际控制下,那么期间费用应由承租人承担。

  针对这些问题,北京一中院民一庭庭长助理张磊提示公众,应在三个阶段注意提升防范此类纠纷的能力。

  在房屋租赁合同签订阶段,租赁双方应提前了解租赁房屋及所在土地的性质,对带照租赁、保障性住房及群租房等几类特殊的租赁加以关注:一般而言,房屋租赁合同不因带照租赁而无效。但对于属国家特许、限制经营范围的带照房屋租赁合同则无效;保障性住房或群租房的租赁虽然不会导致租赁合同无效,但并不符合相关法律规定,出租人出租该类房屋,可能会受到相关行政机关的行政处罚。同时,租赁双方应在房屋租赁合同中对双方权利义务等事项作出明确约定,以免争议发生。

  在房屋租赁合同履行阶段,承租人应以法律规定和合同约定的方法及用途使用租赁房屋,不得擅自改变房屋用途。除非房屋租赁合同中有特别约定,否则承租人对房屋进行装饰装修、扩建或将房屋转租给第三人,应征得出租人同意。

  在房屋租赁合同纠纷发生阶段,当事人应及时收集证据,与此同时因一方违约导致房屋租赁合同无法继续履行的,守约方应采取合理措施减少损失扩大。若当事人双方同意终止合同或经审查合同无法继续履行的,双方当事人应及时办理房屋交接,防止遭受不必要的损失。

  总而言之,作为房屋租赁交易的参与者,租赁双方都应严格遵守法律规定,切勿为一己之私做有违国家政策法律的行为。同时还应严格秉持诚实信用原则,诚信签约、诚信履约,合法交易,共同促进房屋租赁市场健康有序发展。



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