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离婚后房改房分割原则分析

作者:徐州律师 发布于:2013-10-30 10:20:22 点击量:

离婚后房改房分割原则分析

  所谓房改房是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工,职工以标准价或成本价购买,从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。徐州律师介绍:成本价或标准价的产权表明该房屋的占有、使用的权利通常归产权人,但该房屋通常不能办理赠与,在收益权上受到一定的限制。若直接上市交易,有的除需征求原产权单位是否行使优先购买权外,还需补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。

  现今,随着各地房改房的上市,成本价或标准价的区别已不是很明显,房改房与普通商品房的区别也不是很大。但房改房的买卖价格是一种政策优惠价格,未完全体现房屋的商品价值。房改房首次购房时通常享受了以下优惠:成新折扣(综合考虑房屋拆旧及相关调整系数如层次、朝向等计算房屋价值)、工龄折扣(通常工龄按夫妇双方工龄年限之和计算,每平方米每年折多少元)、付款折扣(一次付清住房全部价款的,给予相应价款的20%的折扣等)。房改房有些地方规定也可以继承、赠与或以其他形式转让,但须按国家规定交纳有关费用。我国各地方各部门陆续进行住房制度改革,到九八年已基本实施完毕,现在住房已基本实现商品化。

  房改房在进行分割处理时,不应单纯以是否为售房单位的职工为标准来决定。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条之规定,以成本价或标准价购房的,每个家庭只能享受一次。享受住房福利待遇的对象应是夫妻双方,而不是售房单位的职工一方。这种住房的产权应属夫妻双方共有,夫妻任何一方对这种房改房有平等的处理权。根据一定的福利政策所购买的房屋,往往与夫妻双方职务、级别、工作年限等相挂钩,购买价格常远远低于房屋的市场价值,而当初分得房屋的情形又有许多具体情况,使得处理此类房屋争议十分棘手。

  司法实践中应把握好以下几个原则:第一,购房优惠政策夫妻均享原则。房改房不是单位分配给职工个人的、不属职工个人的财产,也不是包含其他家庭成员的家庭共同共有财产,而应是夫妻共有财产。第二,合法、调解原则。家庭纠纷尽量调解、软化矛盾;对诉讼中任何一方采取的不法行为应予以坚决制止,并适当制裁。第三,照顾妇女儿童合法权益原则。要有利于子女健康成长,对抚养子女方应给予照顾,条件基本相同时,应照顾女方。第四,兼顾售房单位的利益原则。特别是部分产权房改房,单位是房屋的按份共有人,析产时,一定要先征求单位意见,以避免新的冲突。第五,具体问题具体分析原则。应具体案情具体对待,充分考虑当事人居住的实际情况,能分开使用的就不要拍卖,灵活运用以上多种原则来处理。审判实践中,常用两种方法:一是变卖分割法,可将房改房以市场价出售再分割价款,二是竞价分割法,当事人在人民法院的主持下,通过公开相互竞价,确定房屋产权归属最高出价方所有,他方得到相应补偿价款的房屋分割方式。



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