离婚后房改房分割原则分析

离婚后房改房分割原则分析

　　所谓房改房是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工，职工以标准价或成本价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。徐州律师介绍：成本价或标准价的产权表明该房屋的占有、使用的权利通常归产权人，但该房屋通常不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。若直接上市交易，有的除需征求原产权单位是否行使优先购买权外，还需补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。

　　现今，随着各地房改房的上市，成本价或标准价的区别已不是很明显，房改房与普通商品房的区别也不是很大。但房改房的买卖价格是一种政策优惠价格，未完全体现房屋的商品价值。房改房首次购房时通常享受了以下优惠：成新折扣（综合考虑房屋拆旧及相关调整系数如层次、朝向等计算房屋价值）、工龄折扣（通常工龄按夫妇双方工龄年限之和计算，每平方米每年折多少元）、付款折扣（一次付清住房全部价款的，给予相应价款的20％的折扣等）。房改房有些地方规定也可以继承、赠与或以其他形式转让，但须按国家规定交纳有关费用。我国各地方各部门陆续进行住房制度改革，到九八年已基本实施完毕，现在住房已基本实现商品化。

　　房改房在进行分割处理时，不应单纯以是否为售房单位的职工为标准来决定。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条之规定，以成本价或标准价购房的，每个家庭只能享受一次。享受住房福利待遇的对象应是夫妻双方，而不是售房单位的职工一方。这种住房的产权应属夫妻双方共有，夫妻任何一方对这种房改房有平等的处理权。根据一定的福利政策所购买的房屋，往往与夫妻双方职务、级别、工作年限等相挂钩，购买价格常远远低于房屋的市场价值，而当初分得房屋的情形又有许多具体情况，使得处理此类房屋争议十分棘手。

　　司法实践中应把握好以下几个原则：第一，购房优惠政策夫妻均享原则。房改房不是单位分配给职工个人的、不属职工个人的财产，也不是包含其他家庭成员的家庭共同共有财产，而应是夫妻共有财产。第二，合法、调解原则。家庭纠纷尽量调解、软化矛盾；对诉讼中任何一方采取的不法行为应予以坚决制止，并适当制裁。第三，照顾妇女儿童合法权益原则。要有利于子女健康成长，对抚养子女方应给予照顾，条件基本相同时，应照顾女方。第四，兼顾售房单位的利益原则。特别是部分产权房改房，单位是房屋的按份共有人，析产时，一定要先征求单位意见，以避免新的冲突。第五，具体问题具体分析原则。应具体案情具体对待，充分考虑当事人居住的实际情况，能分开使用的就不要拍卖，灵活运用以上多种原则来处理。审判实践中，常用两种方法：一是变卖分割法，可将房改房以市场价出售再分割价款，二是竞价分割法，当事人在人民法院的主持下，通过公开相互竞价，确定房屋产权归属最高出价方所有，他方得到相应补偿价款的房屋分割方式。

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