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三条房产问题徐州律师为您解答

作者:徐州律师 发布于:2014-4-15 8:00:21 点击量:

三条房产问题徐州律师为您解答

  姑姑想把房子送给侄子,是赠与还是买卖更划算?付了首付,贷款却办不下来,该怎么办?类似的与房子有关的烦心事,困扰着不少市民。

    房产赠侄儿怎样最划算

    长沙张女士:我名下有多套房产,今年侄子结婚,打算送一套140平方米的房产给侄子,房子交房2年了,价值上百万,通过买卖的方式给侄子税费较高,我是否可把房子先送给我哥哥(也就是侄子的父亲),然后再通过他送给侄子呢?

    【解答】

    徐州律师李想律师:张女士的这一情况确实可通过分两次赠与来节省费率。

    非家庭成员的赠与需缴纳20%的个人所得税,而家庭成员是指父母、子女、兄弟姐妹、祖孙、公婆与儿媳妇、岳父母与女婿等。房子直接赠与给侄子,显然是吃大亏的,而房子没满5年,交易时除了需缴纳3.88%的税费(2%的契税+1.88%个人所得税)外,还需要缴纳5.6%的营业税。张女士房子市值100万的话,需缴税费9.48万元。

    张女士通过赠与将房产过户给哥哥,只需缴纳2%的契税,哥哥再次过户给儿子,也只需缴2%的契税,所需的税费共4万元。虽然手续麻烦了点,办理周期长了点,但能节省5万余元。不过,如果这套房产已满5年的话,在交易时免征5.6%的营业税,这种情况下,张女士将房产直接交易过户给侄子,只需3.88万余元税费,而且更省事。

    合作建房是否可行

    长沙邵先生:我有300来位有购房意向的客户,都是刚需一族,钱不多,但想买房,目前的房价让他们难以承受,我想牵线搭桥,组织这批客户和开发商合作建房,是否可行,该怎样规避风险?

    【解答】

    邵先生的这一想法,在现实生活中是可行的,有人已经在这么操作。房地产开发必须是专业的房地产开发商才有资质,客户只能是出资方,一系列的买地、报建等手续都要由房地产公司完成。

    因为涉及的人数众多,众口难调,300名客户都是股东,一旦有一人有异议,很可能整个项目都难以推进,所以风险很大。利益分配方面,对于超过300套的房产如何定价、买卖也是个棘手的问题。如果确定合作建房,建议邵先生一定要聘请专业的律师团队,制定全盘规划,详拟相关条例、合同,来规避各种潜在的风险。

    二手房贷款下不来咋办

    长沙吴女士:我花60万元买一套二手房,付了20万元首付给房东,签了合同,但银行却不办理二手房的按揭贷款了,房东说有人愿意出更多的钱来买他的房子,要跟我解除合同,我该怎么办?

    【解答】

    贷款跟房东是没关系的,吴女士因为无法从银行贷到款,在约定的时间内导致二手房交易无法继续进行,属于违约方,房东要求解约是合理合法的。

    这种情况在现实中比较普遍,吴女士实际上可以采取补救措施。银行不愿为二手房提供按揭贷款,但通过现房抵押从银行获得贷款相对容易不少,建议吴女士向亲朋好友先借款买下该套二手房,过户后再将房产进行抵押贷款,然后还债。



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