三条房产问题徐州律师为您解答

三条房产问题徐州律师为您解答

　　姑姑想把房子送给侄子，是赠与还是买卖更划算？付了首付，贷款却办不下来，该怎么办？类似的与房子有关的烦心事，困扰着不少市民。

    房产赠侄儿怎样最划算

    长沙张女士：我名下有多套房产，今年侄子结婚，打算送一套140平方米的房产给侄子，房子交房2年了，价值上百万，通过买卖的方式给侄子税费较高，我是否可把房子先送给我哥哥(也就是侄子的父亲)，然后再通过他送给侄子呢？

    【解答】

    徐州律师李想律师：张女士的这一情况确实可通过分两次赠与来节省费率。

    非家庭成员的赠与需缴纳20%的个人所得税，而家庭成员是指父母、子女、兄弟姐妹、祖孙、公婆与儿媳妇、岳父母与女婿等。房子直接赠与给侄子，显然是吃大亏的，而房子没满5年，交易时除了需缴纳3.88%的税费(2%的契税+1.88%个人所得税)外，还需要缴纳5.6%的营业税。张女士房子市值100万的话，需缴税费9.48万元。

    张女士通过赠与将房产过户给哥哥，只需缴纳2%的契税，哥哥再次过户给儿子，也只需缴2%的契税，所需的税费共4万元。虽然手续麻烦了点，办理周期长了点，但能节省5万余元。不过，如果这套房产已满5年的话，在交易时免征5.6%的营业税，这种情况下，张女士将房产直接交易过户给侄子，只需3.88万余元税费，而且更省事。

    合作建房是否可行

    长沙邵先生：我有300来位有购房意向的客户，都是刚需一族，钱不多，但想买房，目前的房价让他们难以承受，我想牵线搭桥，组织这批客户和开发商合作建房，是否可行，该怎样规避风险？

    【解答】

    邵先生的这一想法，在现实生活中是可行的，有人已经在这么操作。房地产开发必须是专业的房地产开发商才有资质，客户只能是出资方，一系列的买地、报建等手续都要由房地产公司完成。

    因为涉及的人数众多，众口难调，300名客户都是股东，一旦有一人有异议，很可能整个项目都难以推进，所以风险很大。利益分配方面，对于超过300套的房产如何定价、买卖也是个棘手的问题。如果确定合作建房，建议邵先生一定要聘请专业的律师团队，制定全盘规划，详拟相关条例、合同，来规避各种潜在的风险。

    二手房贷款下不来咋办

    长沙吴女士：我花60万元买一套二手房，付了20万元首付给房东，签了合同，但银行却不办理二手房的按揭贷款了，房东说有人愿意出更多的钱来买他的房子，要跟我解除合同，我该怎么办？

    【解答】

    贷款跟房东是没关系的，吴女士因为无法从银行贷到款，在约定的时间内导致二手房交易无法继续进行，属于违约方，房东要求解约是合理合法的。

    这种情况在现实中比较普遍，吴女士实际上可以采取补救措施。银行不愿为二手房提供按揭贷款，但通过现房抵押从银行获得贷款相对容易不少，建议吴女士向亲朋好友先借款买下该套二手房，过户后再将房产进行抵押贷款，然后还债。

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