【分析】商品房买卖中逾期办证法律责任

【分析】商品房买卖中逾期办证法律责任

　　现实生活中，买房人与开发商之间就逾期办证问题产生的纠纷越来越多，且各方就责任的认定问题，观点分歧也非常大。本文将结合对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第18条规定，就商品房买卖纠纷中逾期办证的责任认定与处理问题予以阐述。

　　一、办证的义务主体

　　《城市房地产开发经营管理条例》第33条明确规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地

产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由此可见，办证的义务主体是商品房买受人，而非商品房出卖人，即开发商。开发商只负有协助办理的义务。

　　二、办证的法律责任界定

　　1、法定责任

　　从《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，我们可以看出，房屋所有权证书的办理取得，首先应由买受人按照国家规定向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，出卖人应当协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。所以，商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。即，出卖人首先应按照建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》规定，在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关的证明文件。出卖人将上述证明文件备齐提交房地产权属登记部门，取得登记部门出具的收件单等证明材料，即可认为出卖人已完成房屋的初始登记义务。

　　其次，买受人在约定或者法定的期限内，向登记管理部门申请办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记时，出卖人应按照合同约定或者法律、行政法规规定，提供相关的证明材料（如房屋所有权初始登记的手续）。出卖人只要在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的移转房屋所有权的义务履行完毕。至于土地使用权的变更登记和房屋所有权登记的完成及房屋所有权证书的取得，则应按照房地产登记管理部门的行政管理工作程序进行。如果出卖人或买受人因办理房屋权属登记与房地产登记管理部门发生纠纷的，当按行政争议予以解决。

　　2、约定责任

　　遵循意思自治原则，当事人可以约定：出卖人在房屋交付后一定期限内为买受人办理权属登记手续。此时，出卖人的办证义务不仅包括初始登记，还包括代为买受人办理产权证书。但出卖人是以委托代理人身份以买受人名义提出办证申请的，需由买受人出具委托书、提供证件材料和承担相关税费。

　　三、逾期办证产生的原因

　　从商品房买卖合同的履行情况看，导致逾期办证的原因主要有以下几种：

　　1.出卖人的原因。这是导致逾期办证的主要原因，如出卖人的土地使用手续不合法、未支付全部土地使用权出让金、违规开发建设、没有通过综合验收或提供综合验收合格证明、所售房屋设定的抵押尚未注销等等。总之就是在合同约定或法定的期限内，不能提交办理房屋所有权初始登记应具备的文件材料，或者在买受人申请办理房屋所有权登记时，不能提供相关证明材料。

　　2.第三人的原因。这主要是指房地产行政管理机构、测绘机构等相关部门工作拖延、推诿、失职等因素。

　　3.不可抗力。

　　4、买受人原因。这主要是指在出卖人按照合同约定或者法律规定如期办理房屋所有权初始登记，并备齐相关证明文件的情况下，因买受人自身原因无法办理。如，因办理房屋所有权登记需要支付一定数额的契税和相关费用，买受人往往因资金缺乏而不申请办理或者迟延申请办理；也有的是因买受人不能按约支付购房款，出卖人行使抗辩权导致逾期办证等等。

　　四、《解释》18条的理解与适用

　　司法实践中发生的逾期办证纠纷，主要是因出卖人的原因而引发的，因此，《解释》第18条所规范解决的逾期办证纠纷，是指因出卖人原因，导致买受人在约定或者法定的期限届满时未能取得房屋所有权证书情况。按照上述论述分析，对《解释》第18条所规定的“由于出卖人原因”的理解适用，就是只要出卖人在约定或者法定的期限内，向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料，即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，只要出卖人能够有证据证明，可以作为出卖人逾期办证的免责事由予以处理。至于因买受人自身原因导致的逾期办证，因申请办理房屋所有权证书是其对民事权利的自行处分，不存在违约责任的承担问题。

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