关于地铁施工引发租赁合同纠纷的两则裁判观点

　　【以案释法】关于地铁施工引发租赁合同纠纷的两则裁判观点

【裁判观点一】租赁合同签订时，承租人已经知道商铺周边已经进行地铁封闭施工的，不构成不可抗力或情势变更的适用，承租人在承租时应当谨慎评估承租风险。

上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市鑫增实业有限公司

被上诉人（原审原告、反诉被告）：雷庆田等12户承租彩虹居建材家居展销中心商铺的租户

【案情简介】

2012年10月28日至2013年3月3日间，魏美苑等21户分别与鑫增公司签订《商铺租赁合同》承租深圳市上步北路1028号彩虹居建材家居展销中心商铺。合同约定装修期为30天，各合同约定的装修截止日均为2012年12月9日。至2012年12月9日装修截止日，除一租户于2012年11月份完成了装修、另一租户铺了地砖外，其他租户未进行实际装修。鑫增公司于2013年7月9日签收魏美苑等21户的起诉状等诉讼资料, 要求法院解除租赁合同并退还合同押金和首月租金。

【裁判要旨】

“关于地铁的施工，虽然公安部门直到2012年11月才发布封闭八卦三路的通告，但是地铁七号线的线路早已公布，相关报纸也早已进行了报道，鑫增公司对此不可能进行刻意隐瞒，虽然地铁的封闭施工在部分租赁合同签订之后，但这均不属于不可抗力或情事变更之范畴。相反，作为承租方，应当事先了解租赁物业周边之情形，评估承租物业的商业风险，魏美苑等21户租户以地铁施工为由而认为合同的无法继续履行是出租方责任，本院不予认可”。

【案件评析】上述案例中，双方当事人的主要争论焦点在于：地铁封闭施工是否构成情势变更或不可抗力，承租方是否具有合同解除权。一地铁施工是否构成不可抗力

在法律上不可抗力的判断标准需要同时具备“不可预见、不可避免和不可克服”三个条件。应当说地铁封闭施工不符合“不可抗力”的构成要件，理由是：1、不可抗力的事由多表现自然灾害等，而地铁修建是社会行为，不属于自然灾害；2、地铁修建的具体情况、涉及到的片区等，一般政府都会提前公示，可以预见；3、发生不可抗力事件，既可能造成合同履行困难或履行不能，也可能造成合同的全部义务都无法履行。

二地铁施工是否构成“情势变更”

对因地铁施工引发的租赁纠纷能否适用情势变更原则，主要需要考虑以下两方面因素：1、承租人在承租时对地铁施工的情况是否知情；2、承租人承租时。因此在实务中，应当重点对涉诉商铺所在地段修建地铁的规划公告时间进行查明，如果双方当事人签订商铺租赁合同的时间在该规划公告时间之前，则可以认定在商铺出租时双方并不清楚具体的地铁线路规划，对于涉诉商铺处于地铁沿线的施工范围无法预见。相反，如承租人在承租时相关地铁线路就已经开始施工或者施工的公告早已经政府在大众媒体上公布，则不应构成情势变更的适用。

情势变更原则赋予了当事人依法请求变更或解除合同关系并免责的权利，而最终是否变更或解除合同并免责，则取决于人民法院或仲裁机构的裁量。需强调承租人如主张地铁施工封闭构成情势变更的不能在未经判决和裁决前直接行使合同解除权，否则应承担不利的法律后果。

【裁判观点二】地铁施工导致的房屋损坏，造成承租人的经济损失，虽不属于出租人过错，但也应当由出租人承担风险，由其首先向承租人作出赔偿。

上诉人(原审原告、反诉被告)：上海克梦妮贸易有限公司(以下简称克梦妮公司)。

被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海中金典当有限公司(以下简称中金公司)。

【案情简介】

2006年8月，克梦妮公司（出租人）与上海康旭实业发展有限公司（承租人，以下简称康旭公司）签订租赁合同。合同约定，克梦妮公司将位于云福大厦裙房共计768平米的涉案房屋出租给康旭公司，租期为2006年10月至2013年10月。中金公司注册成立后代替康旭公司承担合同的全部权利义务。 

2007年6月，租赁房屋附近的九号线地铁开始施工，同年8月，房屋开始出现新的墙面开裂和漏水现象。2007年至2008年的地铁施工期间，涉案房屋的损坏持续加剧，出现了墙面开裂、大门无法开启等多种问题。中金公司在该期间曾停业23天，未支付2007年10月16日后的租金。

【裁判要旨】

根据合同法第121条之规定，地铁施工作为第三方的侵权行为，并不影响克梦妮公司因不完全履行对中金公司应承担的可得利润赔偿责任，中金公司作为承租人，有权选择向侵权人地铁施工方（侵害占有）或出租人中金公司主张赔偿。出租人瑕疵担保责任是持续性、无过错性的责任，出租人的瑕疵担保责任仅在瑕疵是由承租人导致时可以免除，而不以出租人有过错为要件。

评析本案引出了在租赁合同纠纷处理中经常被忽视的一个重要问题：出租人的持续性物之瑕疵担保责任。一出租人瑕疵担保责任是持续性无过错性责任

根据合同法第216条的规定，租赁合同中出租人的基本义务有两项：一、交付租赁物；二、在租赁期间保证租赁物符合实现租赁目的状态。涉案合同中“租赁期内，克梦妮公司保证房屋及附属设施处于正常可使用和安全状态”的约定亦是对瑕疵担保责任的表述。　　

出租人瑕疵担保责任不同于出卖人瑕疵担保责任，具有持续性。出卖人担保责任的范围仅仅是标的物风险负担转移时存在的瑕疵，标的物风险转移以后发生的毁损、灭失则不在担保责任范围内；而租赁合同的持续性决定了出租人的瑕疵担保责任持续于整个租赁关系期间。本案的涉诉房屋虽在交付时存在部分瑕疵，但中金公司的停业是由于地铁施工造成的房屋损坏所致，而地铁施工又是不可归责于出租人的外力情况，施工造成的新损坏是否属于出租人的担保责任范围，也就是能否支持本案停业损失的关键。

　　其次，瑕疵担保责任属无过错责任，出租人的瑕疵担保责任仅在瑕疵是由承租人导致时可以免除，而不以出租人有过错为要件。本案中，地铁施工虽非克梦妮公司的过错所致，但这并不导致免除其瑕疵担保责任。

二出租人瑕疵担保责任不等同于维修义务。

维修义务是一种积极的义务，即消除影响租赁物利用的瑕疵。但出租人并非在所有租赁物出现质量问题的情形下都应当积极进行维修，而是需要修在经济上可能，即在事实上可能，且符合经济原则；而出租人承担瑕疵担保责任的要件显然不同于承担维修义务的法律要件。

　　本案中，克梦妮公司在诉讼时已不具备履行维修义务的客观条件，不能判决由其承担直接的维修义务；另一方面，中金公司主张的停业均是由地铁施工引起的房屋损坏导致，但地铁施工影响并非可归责于中金公司的事由，故不影响克梦妮公司应承担的瑕疵担保责任。　　

根据合同法第121条之规定，地铁施工作为第三方的侵权行为，并不影响克梦妮公司因不完全履行对中金公司应承担的可得利润赔偿责任，克梦妮公司作为承租人，有权选择向侵权人地铁施工方（侵害占有）或出租人中金公司主张赔偿。因此，结合合同法分则中关于出租人瑕疵担保义务及合同法总则中关于不完全履行责任的规定，克梦妮公司应当对中金公司的停业利润损失做出赔偿。

　　徐州律师李想律师，是徐州知名律师，现在职与江苏圆点律师事务所，本科毕业于北方民族大学法律系,法学基础扎实,法律实务精通,思维敏捷,判断准确,主要从事知识产权、公司金融、建筑房产、民事纠纷、刑事诉讼、交通事故、婚姻家庭、劳动工伤、合同纠纷等，始终贯彻最大程度维护客户利益的执业宗旨，为客户及时提供专业的、全面的、务实的法律及商务解决方案。

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