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自11月1日起施行!徐州市住宅专项维修资金管理办法解读

作者:徐州律师 发布于:2015-11-16 4:42:02 点击量:

  徐州市住宅专项维修资金管理办法解读

《办法》出台原因

  住宅专项维修资金是房屋的“医疗和养老保险金”,是群众居住环境水平提升的“保障金”,资金归集和使用可以有效保障群众住宅安全,延长房屋的使用寿命。在2002年11月,徐州市颁布实施了《徐州市物业维修基金管理办法》(市政府令第81号,下简称《81号令》),之后颁布施行的《中华人民共和国物权法》和《江苏省物业管理条例》,又对住宅专项维修资金的缴存、管理和使用等规定作出了较大调整。

  由于《81号令》规定的缴存维修资金的标准10多年来未进行调整,而这期间的房屋价格、物业维修成本则大幅上升,现有的缴存标准越来越不能满足住宅、物业公共部位、共用设施设备维修、更新、改造的需要,资金短缺的矛盾逐渐显现。

  另外,《81号令》主要侧重于维修基金的归集,而对维修资金的使用、管理规定得较为原则,缺乏具体的操作程序。

  随着房屋进入维修高发期,维修资金使用申请大幅增加,为合理使用住宅维修资金,维护广大业主的合法权益,保障维修资金更规范、便捷地申请和使用,促进住宅物业的健康发展,市政府制订了《徐州市住宅专项维修资金管理办法》,将徐州市住宅专项维修资金的管理纳入法制化轨道。

  缴存有哪些新变化?

  目前,维修资金的来源仅仅是业主缴存部分,新《办法》根据《江苏省物业管理条例》和《江苏省住宅专项维修资金管理办法》增加了两项。一是建设单位缴存的电梯、消防设施设备专项维修资金;二是统筹维修资金。

  1、没有电梯的房屋60元/㎡,有电梯的90元/㎡

  按照建设部、财政部2008年颁布施行的《住宅专项维修资金管理办法》(第165号令)的规定,每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额,为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。徐州市在参考省内其他城市标准的基础上,将首期住宅专项维修资金的缴存标准调整为:未设电梯的房屋每平方米60元,设有电梯的房屋每平方米90元。

  2、电梯消防专项维修资金20元/㎡

  电梯、消防专项维修资金和统筹维修资金的变化。根据《江苏省物业管理条例》规定,开发建设单位应当在住宅物业交付前按照建筑安装总费用百分之一的比例缴存电梯、消防专项维修资金。为明确标准,便于实际操作,《办法》第九条规定徐州市缴存标准为每平米20元。

  《办法》参照省有关文件的规定,设立维修资金统筹分账,第十条规定了统筹维修资金的五种筹集渠道,第十九条规定了主要用途和使用方式,第二十五条规定了维修资金“按照银行活期利率结息转入业主分户账,剩余增值部分转入统筹维修资金。”统筹维修资金主要用于物业区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用以及受益人为全体业主或无法界定受益人时的维修。

  3、建设单位来收取缴存住宅专项维修资金

  缴存方式的变化。以前《81号令》规定,购房人、售房单位应当在合同中约定维修基金的缴纳责任,在办理房屋权属登记前一次性缴存财政专户,这样规定一是过于原则不便操作,二是容易造成维修资金收缴不完整。

  《办法》第八条对此进行了完善,维修资金缴存方式主要以业主上房时由建设单位代收、未售出的空置房建设单位在办理房屋初始登记时一次性代缴,房屋售出后再向新业主收取,以确保资金归集的及时性和完整性。

  4、缴足住宅专项维修资金后,才能办理房屋产权转移

  维修资金的续交。《办法》第十二条、第二十六条规定,业主未缴存住宅专项维修资金或者分户账住宅专项维修资金余额不足首期缴存额30%的,应当及时补缴或者续缴;补缴或者续缴后的住宅专项维修资金余额,应当不少于首期住宅专项维修资金的缴存金额。住宅专项维修资金应当足额缴存后,方能办理房屋所有权转移登记,徐州律师

  维修资金的使用时有哪些新变化?

  按照《物权法》、国务院《物业管理条例》等法律法规规定,小区内维修资金的使用应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占人数三分之二以上的业主同意。但目前许多业主民主参与小区事务的意识不够强、房屋出租、业主流动性较大,申请资金使用时,常面临难以征集到区域内2/3以上业主同意使用维修资金的表决票的问题。新《办法》在充分尊重业主自治的基础上,在业主管理规约中约定提高表决效率的相关内容。比如对“未参与表决的业主,其投票权数可以计入已表决的多数票”。这在很大程度上解决了因为房屋租赁等业主不投票、导致无法申请等问题。

  新《办法》还规定,可以由申请人或者受委托的物业服务企业制订年度住宅专项维修资金使用计划,将业主意见表决前置,出现于预案内的维修事项只需告知业主便可直接维修不需要再次表决。

  而对于出现屋面防水损坏、电梯应急维修等情况,对不同楼层的业主生活影响差别很大,要征集2/3以上业主同意难度很大、时间也不允许。为此,必须建立应急快速通道,针对需要特事特办的紧急情况,经物管机构确认后,可直接使用维修资金。

  维修资金的管理

  为了加强对维修资金的管理,保证维修资金的安全,增强维修资金使用的透明度,保障业主对其缴存维修资金使用情况的知情权和监督权,《办法》第五条明确市房管局会同财政局负责维修资金的指导和监管工作,由维修资金代管机构具体负责维修资金的缴存、使用等日常管理工作。第二十八条规定:“物管机构应当建立住宅专项维修资金对账电子查询平台。业主、业主委员会对账户中维修资金状况有异议的,可以要求物管机构复核。”

徐州市住宅专项维修资金管理办法

(2015年8月25日市政府常务会议审议通过)

 徐州市人民政府令第〔140〕号

第一章 总  则

第一条 为了保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本市行政区域内的商品住宅和保障性住房专项维修资金的交存、使用、管理和监督适用本办法。

第三条 本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

本办法所称住宅共用部位,是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称住宅共用设施设备,是指由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括:电梯、天线、照明、监控设施、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 下列资金列入住宅专项维修资金:

(一)业主交存的住宅专项维修资金;

(二)建设单位交存的电梯、消防设施设备专项维修资金;

(三)统筹维修资金。

第五条 市、县(市)、铜山区、贾汪区房产管理部门会同财政部门负责住宅专项维修资金的指导和监管工作,房产管理部门所属的物业管理机构(以下简称物管机构)负责住宅专项维修资金的日常管理工作。

 

第二章 交  存

 

第六条 住宅、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与住宅小区内单幢住宅结构相连的非住宅,应当交存住宅专项维修资金。但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

第七条 业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。

首期住宅专项维修资金按照以下标准交存:未设电梯的房屋每平方米60元,设有电梯的房屋每平方米90元。房产管理部门可以根据法律规范和政策,结合我市实际情况,适时进行调整。

本办法实施前交存的物业维修基金转为住宅专项维修资金。

第八条 建设单位在交付房屋时,应当按照物管机构的委托收取首期住宅专项维修资金。

建设单位办理房屋初始登记前,应当按照物业总建筑面积交存首期住宅专项维修资金;未交存的,登记机构不予办理房屋权属登记。

本办法施行前,已设立住宅专项维修资金账户的物业管理区域未售出物业的首期住宅专项维修资金,由建设单位交存。

第九条 《江苏省物业管理条例》施行后受让土地的住宅物业配置电梯的,建设单位应当在办理房屋初始登记前,按照物业总建筑面积每平方米20元标准交存电梯、消防设施设备专项维修资金。

第十条 物业管理区域内统筹维修资金由下列资金构成:

(一)利用业主共用部位、共用或共有设施经营所得收益的70%,但业主大会另有约定的,从其约定;

(二)维修资金增值(孳息)部分支付业主房屋分户账和管理费用后滚存剩余的资金;

(三)共用设施设备报废回收的残值;

(四)防空工程平战结合提取的资金;

(五)业主大会决定其他计入的资金。

第十一条 收取住宅专项维修资金应当开具财政部门统一监制的票据。

第十二条 在已设立住宅专项维修资金账户的物业管理区域,业主未交存住宅专项维修资金或者分户账住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时补交或者续交;补交或者续交后的住宅专项维修资金余额,应当不少于首期住宅专项维修资金的交存金额。

 

第三章 使  用

 

第十三条 住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十四条 住宅专项维修资金使用时由相关业主按照各自拥有的建筑面积比例分摊;涉及未售出物业的部分,由建设单位分摊。

第十五条 业主委员会为住宅专项维修资金使用的申请人。但有下列情形之一的,相关业主或者社区居(村)民委员会是申请人:

(一)未成立业主委员会的;

(二)业主委员会未履行申请人职责的;

(三)在位业主委员会委员人数不足总数的二分之一的;

(四)业主委员会不能正常开展工作的其他情形。

成立物业管理委员会的,由物业管理委员会代行业主委员会的职责。

申请人可以委托物业服务企业办理申请使用住宅专项维修资金等相关事项。

第十六条 使用住宅专项维修资金,按照下列程序办理。但业主管理规约另有约定的,从其约定:  

(一)申请。申请人向物管机构申报维修项目,提交身份证明、维修项目现场照片等材料;属于电梯或者消防设施设备维修的,还应当报告质监或者消防部门。

(二)确认。物管机构应当自接到申请之日起三个工作日内组织人员现场查勘,确认是否属于住宅专项维修资金使用范围。

(三)制定方案。经确认属于住宅专项维修资金使用范围的,申请人按照物管机构提供的格式,制定使用方案。

(四)征求意见。物管机构根据使用方案编制维修费用分摊清册,交由申请人征求相关受益业主的意见;分摊清册应当经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占人数三分之二以上的业主同意。 

(五)公示。物管机构对住宅专项维修资金维修费用分摊清册征求意见等情况进行抽查,并将使用方案和分摊清册在住宅小区内公示,公示时间不少于五日。

(六)预拨。公示期满无异议的,出具准予使用通知书;预算费用五万元以上的,预拨预算工程款项百分之三十的资金。

(七)验收。由申请人组织验收,验收合格后按照规定程序划拨剩余工程款项。

申请人对物管机构确认有异议的,可以向房产管理部门提出复核。

第十七条 申请人或者受委托的物业服务企业可以制定年度住宅专项维修资金使用计划,经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占人数三分之二以上的业主同意后,由业主委员会执行。

第十八条 已设立住宅专项维修资金账户的住宅小区,有下列情形之一,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行应急维修和更新、改造,相关的业主不能形成法定多数意见的,申请人或者受委托的物业服务企业向物管机构提交应急处置方案,应急处置方案经物管机构确认后由申请人或者受委托的物业服务企业组织实施:

(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

(二)经特种设备管理部门认定电梯故障危及人身安全的;

(三)公共护(围)栏破损严重,危及人身安全的;

(四)楼体外立面有脱落危险可能影响人身安全的;

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;

(六)经消防管理部门认定消防系统功能障碍需要更新、改造的;

(七)法律、法规规定的其他情形。

应急维修程序由房产管理部门另行制定。

第十九条  统筹维修资金主要用于物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用以及受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修、更新和改造。

申请使用统筹维修资金,相关的业主不能形成法定多数意见的,申请人可以参照应急维修程序办理。业主管理规约另有约定的,从其约定。

第二十条 维修项目在五千元以上的,申请人应当委托具备相应资质的机构对工程造价进行审计;维修项目在二十万元以上的,应当聘请监理公司实施监理。所需费用从住宅专项维修资金中列支。

第二十一条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用; 

(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用;

(五)新增、新建配套设施、设备所需的费用;

(六)其他不得列支的情形。

 

第四章   监督管理

 

第二十二条 住宅专项维修资金由物管机构在银行开立专户代管。

住宅专项维修资金管理实行专户存储、分账核算。一个物业管理区域应当分别设立总账、业主分户账、统筹分账和电梯、消防设施设备维修专项分账。

第二十三条 住宅专项维修资金专户除销户退款和退回多交款项外,应当通过转账结算,不得支取现金。

住宅专项维修资金不得向合同约定的施工、审计等单位之外的账户支付。

第二十四条 物管机构应当根据住宅专项维修资金总额、使用计划等因素,制定安全合理的保值增值方案。禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押等担保行为。

第二十五条 住宅专项维修资金自存入银行专户之日起计息,按照银行活期利率结息转入业主分户账,剩余增值部分转入统筹维修资金。

第二十六条 房屋所有权转让时,住宅专项维修资金分户账中结余的资金随房屋所有权同时转让。

未按照本办法第十二条规定补交或者续交住宅专项维修资金的,应当足额交存后,方能办理房屋所有权转移登记。

第二十七条 物业灭失后,业主持注销房屋所有权证的证明、本人身份证等材料,向物管机构申请提取其账户内的剩余住宅专项维修资金,并办理注销手续。

第二十八条 物管机构应当建立住宅专项维修资金对账电子查询平台。

业主、业主委员会对账户中住宅专项维修资金状况有异议的,可以要求物管机构复核。

第二十九条 物管机构的管理费用在住宅专项维修资金增值收益中列支,由房产管理部门和财政部门核定后,纳入财政部门预算管理。

第三十条 有下列情形之一的,纳入诚信档案。

(一)未按规定交存、补交维修资金的;

(二)提供虚假材料的;

(三)违反本办法受到行政处罚的。

 

第五章 法律责任

 

第三十一条 建设单位有下列行为之一的,由房产管理部门按照下列规定给予处罚:

(一)违反本办法第八条第二款、第三款规定,未交存首期维修资金的,责令限期补交;逾期不交的,处以一万元以上五万元以下罚款。

(二)违反本办法第十一条规定,未使用财政部门统一监制票据收取住宅专项维修资金的,责令限期改正;逾期未改正的,处以一万元以上五万元以下罚款。

(三)违反本办法第十四条规定,未分摊维修、更新和改造费用的,责令限期改正;逾期不改正的,处以一千元以上一万元以下的罚款。

第三十二条 申请人、受委托的物业服务企业、施工单位套取住宅专项维修资金的,由房产管理部门追回住宅专项维修资金,没收违法所得,可以并处套取金额二倍以下的罚款。

第三十三条 房产管理部门、物管机构及其工作人员有下列情形之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)未履行法定职责的;

(二)弄虚作假、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的;

(三)法律、法规规定的其他行为。

 

第六章 附  则

 

第三十四条 非住宅物业之间存在共用部位、共用设施设备的,参照本办法执行。

第三十五条 本办法自2015年11月1日起施行。2002年9月19日市人民政府颁发的《徐州市物业维修基金管理办法》(徐州市人民政府令第81号)同时废止。



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