买卖房屋时需要特别注意的法律问题

　　最近，房市是人们谈论最多的话题。然而，很多人只会考虑到房产商业的价值，却鲜有注意到房产的法律风险，一旦出现法律问题，可能严重影响所购房产价值，甚至所有权都会存在严重的权属瑕疵。因此，购房之前应当注意法律风险。

　　一、关于房屋的权属问题

　　1、应当确定卖房人是房产证上登记的真实的所有权人

　　房产证上会注明房产所有人信息，购房之前应注意仔细核对证件资料，确保卖房人是房产所有权人。购房之前，最好亲自或者委托律师到房管局查询房产证件的真伪，防止伪造证件的情况发生。

　　2、房屋共有人应一同签订房屋买卖合同

　　若房屋有共有人，共有人应一同与卖房人签订合同，防止因卖房人无权处分导致房屋买卖合同无效的情况，同时也要仔细核对共有人身份信息，防止出现冒名签约的情形。

　　3、确保房屋不应存在权属纠纷或者瑕疵

　　房屋的权属不应当有争议，也不应当存在抵押或者法院、检察院、公安查封等可能影响或者阻碍房屋所有权变动的情形。

　　二、关于房产的权利瑕疵

　　1、房屋是否为违章建筑或者存在拆迁的可能性

　　凡是违章建筑，均不会有房产证，因此，没有房产证的房屋或者房管局查不到权属登记的房屋基本上应当属于违章建筑，购买违章建筑不收法律保护，即使遇见拆迁，赔偿的价格也是很低廉的。此外，购买期房应当注意该开发商是否五证齐全（建议选择品牌开发商，以免出现开发商一房二卖、一房多卖或者开发商破产、倒闭、非法集资等法律风险），购置二手房应当注意房屋的《国有土地使用权证书》、《房屋所有权证书》等是否齐全；同时在购房合同中应注明因拆迁导致的风险或者利益由谁承担或者享有。

　　2、房屋是否已被查封或转让

　　实践中，可能出现房屋已被法院、检察院、公安查封或者已经过户给第三人的情况。签订购房合同并不意味着房屋的所有权已转移，必须办理过户登记才能实现所有权的转移。因此，购房付款之前应当注意此类问题，购房款应在办理过户后才全款支付，尽量防止损失。

　　3、房屋是否被出租或者被第三人实际占用

　　房屋出租给他人，按照法律规定，承租人享有优先购买权，因此签订购房合同之前，卖房人应让出租人出具放弃优先购买权的承诺书，同时要在购房人的要求下实现购房人对房屋的实际占有使用。购房时应特别注意，卖房人是否存在债权人，是否存在导致购房人使用房屋的目的不能实现的情况。

　　三、关于土地的使用年限

　　住宅类房屋的土地使用年限最长是70年，实践中，也有使用年限很短的住宅用地，如宁波某住宅推出30年土地使用权的住宅，这可能影响到房屋的实际价值，应当引起购房者的足够重视。

　　四、关于房产交易产生的各种税费

　　对于房屋交易产生的税费，买卖双方应当在合同中约定清楚。新房应缴纳契税、印花税、维修基金、权属登记费、物业服务费、交易手续费等；二手房应缴纳契税、增值税、个人所得税、印花税、交易手续费、产权工本费等，双方应当约定清楚。

　　五、关于中介费用

　　买卖双方应明确约定中介费用由谁支出，同时约定在交易不成功的情况下，中介费是否收取，收取后是否退还。

　　六、明确违约事项

　　尊重契约精神，让不诚信者支付违约成本，这是现代市场经济的必然要求。因此，买卖双方应当约定违约事项和违约责任，同时应注意，在非因双方责任的情况下，比如，不能办理银行贷款或公积金贷款的情况下，各自所应承担的责任。实践中，很多开发商包括品牌开发商，往往在购房者不能办理贷款的情况下收取购房者高额的违约金，实际上，购房者是否能获得银行贷款，开发商或者与开发商合作的房产销售代理公司比购房者更清楚，有个别开发商或者代理公司，明明清楚该购房者不可能获得银行贷款而与之签订购房合同，继而以购房者违约未办理银行贷款为由要求购房者解除合同并支付高额违约金。

　　七、明确房屋附属设施的所有权或者使用权

房屋一般都会有相关的附属设施、设备，如室内装修、装饰、花园、屋顶天台、游泳池等。在购房合同中，双方应明确约定附属设施的权属，防止因此而导致房屋价值降低或者权属争议。

　　八、阴阳合同和付款方式

　　实践中，主要是在二手房买卖中，为了实现避税，买卖双方在实际合同（阴合同）之外签订用于备案的合同（阳合同），实际上阳合同属于无效合同，应注意防止。

　　房屋买卖中，卖方最好采用银行转账加买方出具收据的方式支付房款，为可能出现的合同纠纷留存证据。

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