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十大年度关键词带您回顾2020年房地产行业,一文把握市场未来动向!

作者:徐州律师 发布于:2021-1-14 15:46:04 点击量:

  2020年已到收官时点,回顾2020年,总会有一些事件,一些热点让人印象深刻。无论是“房住不炒”的频繁重申,还是“三道红线”的出现, 亦或是“股权转让”的高频发生,“打新”潮涌现,都在揭示着行业所出现的变动和未来可能出现的趋势。

  2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”这一政策底线之后,其后各个重要会议、重要政策都在不断的重申,并基于此政策的框架之下, 出台更加细分、精细的行业调控政策,并确保政策的有效执行和推进。2020年,受到内外部双重因素冲击,经济发展的不确定性增强,即使在此环境之下, 房地产行业的政策变动依旧没有脱离“房住不炒”的整体框架,从两会政府工作报告到中央政治局会议再到十四五规划建议、中央经济工作会议,毫无意外都在不断的重申着“房住不炒”这一核心调控基调。“房住不炒”的提法已经深入人心,行业对调控政策的这一底线也有了共识和理性认知。即使外部环境出现动荡,房地产作为经济发展中的高权重行业,仍将保持着稳定发展的态势,“房住不炒”都会持续维持着高定力,持续性,毫不动摇。

  2020年8月,定向约束房企增长的“三道红线”出现,从净负债率、剔除预收款的资产负债率、现金短债比三大指标设定标准,根据房企指标其情况将房企划分成“红橙黄绿”四挡,不同档位的企业给予不同的有息负债增速控制,上限为15%,即三大指标均在合理范围内的绿色档房企,其有息负债的增速可以达到15%,指标踩线越多,企业有息负债增速越低,三大指标均超越阈值的红色档企业,其有息负债则无法实现增量。毫无疑问 ,过去房企的高速成长与高杠杆、高负债的发展模式密不可分。“三道红线”旨在定向的控制行业风险,指引着企业向着更稳健的方向发展,弱化行业的金融属性和企业的高杠杆依赖。这一政策对于行业和房企的影响必然是长期性和持久性的,在这一政策主导下,房企也会朝着这一方向努力,将优化财务结构作为企业长期化的工作推进,尽管现在处于试点阶段,更长期来看,全行业普遍推广也是时间问题,这就必然会减缓行业增速。

  房地产的消费不仅仅局限在商品房范围内,租赁住房也是其中关键组成部分,而且租赁住宅的民生属性更强,更符合当前政策的意图和指向。长租公寓作为相对重资产的业务类型,其对于资金的依赖性较高,而且回报周期较长,对企业而言属于需要持续资金投入的业务,短时间内不容易看到成效。对于企业而言,涉足长租公寓领域可能完全出于主动,在政策的引导下,企业或被动的去做一些长租公寓业务的尝试,但实际能够做出规模、做出成效的企业寥寥,行业也频传长租公寓暴雷事件,其本质原因还是在于企业在进入行业之前可能本身也并不完全明确以何种方式去做长租公寓,又通过怎样的方式能够实现盈利,在政策的引导下进入,愿景美好,但实质在真正亲历时,便会遭遇各种挑战。企业在房源获取或资源获取上会存在盲目性,为了数量而肆意哄抬价格,最终不仅企业自身无消化高价带来的风险,也会造成整个住房租赁市场的秩序紊乱,典型如蛋壳公寓,其当时在扩张上也存在较大的盲目性,高溢价获得房源,最终房源数量足够了,但收入的变动与规模的增长之间存在一定的错位,企业持续处于亏损状态,运营房间数由2015年的2434间增加至截止2019年9月30日的406746间,2017年至2019年,营业收入由6.57亿元增长至71.29亿元,亏损金额不断增加,现金流持续负向流入,同时,房源的出租率也在不断下行状态中,企业资金端压力越来越大,随时面临资金链断裂的风险。2020年12月18日,中央经济工作会议提出“要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用精神……”长租公寓发展的重要性再度被强化至纸面,未来长租公寓的健康良性将是政策扶持的重点所在。从我们的角度出发,长租公寓业务的发展对于社会民生保障具有正向反馈,其运营业存在较大难度,对于发展长租公寓业务的企业来说,需要做好长期资金投入的准备,没有足够的资源和资金以为后盾,企业的长租公寓业务发展定会遭遇较多的挑战和考验。无论起初以何种考量进入长租公寓领域,当前的重点和焦点都是在如何做好业务的运营和扩张。

  2020年,由于新冠肺炎疫情的影响,房屋线下销售渠道受到不同程度影响,为了最大化避规线下销售渠道受制所给企业带来的影响,全行业涌现出线上卖房的大潮流。各家房企纷纷创新营销模式,通过各种方式搭建线上售房渠道,包括线上售楼处、电商合作,直播卖房等,利用互联网无限流量资源引流, 促进销售业绩释放。

  ● 碧桂园——凤凰云完成线上全周期服务闭环,线上认购业绩约50%

  碧桂园搭建的凤凰云平台为企业的销售业绩带来显著贡献,截止2020年12月30日,凤凰云全年累计访问量达6.7亿次,平均月活超240万人。全国约50%的成交通过凤凰云线上认购完成。2020年凤凰云真正完成了从找房、看房、认购签约到最后的收房、入住的线上全周期服务闭环。

  在科技流行,大数据日益成为潮流的当下,懂得利用科技和数据手段去获取消费者信赖,实现流量变现是行业发展的长期趋势,谁前瞻布局,谁将优先掌握先发优势。

  时至今日,新冠肺炎疫情造成的影响已基本被行业消化,但抗击疫情的过程中,市场的趋势,企业的行为受到了明显的影响,包括销售节奏,竣工安排,投资决策等等。由于前期销售业绩所受冲击,企业的现金流受到制约,企业在拿地端表现出谨慎和克制。

  随着疫情的消化,企业的销售业绩恢复有序,现金流情况好转,外加宽松的资金环境,企业开始快速补库存,而由于土地资源的稀缺性,核心城市土地资源被企业疯狂争抢,土地价格不断被推升至高位,土地价格屡创新高,总价地王、单价地王时有涌现,核心城市地王项目更是层出不穷。2020年2月21日,上海徐汇滨江地块由香港置地以310.5亿元拿下,创造上海总价地王的制高点;2020年4月,厦门出现史上首个百亿地王——思明2020P01地块,上海泰鸣以103.55亿元总价获得,楼面均价超50000元/平米,溢价率达43.8%;厦门历史上首个百亿地王—思明2020P01地块,此地块在4月22日由中骏集团以103.55亿元摘得,楼面价50598元/平方米,溢价率43.82%,土地总建筑面积21万平米,地块限价不得高于70800元/平米;深圳前海T102-0346地块,该地块采用“双限双竞”方式出让,最高限价115.97亿元,房企需缴纳近40亿元的竞买保证金,5月15日以115.97亿元+配建人才房40760平方米成交,楼面价为6.3万元/平方米,商品房最高销售均价为10.7万元/平方米(毛坯价,不含装修)。时隔半年,11月12日,前海又一宗“双限双竞”宅地出让,经过超百轮竞价,最终金地+电建+华润+前海控股联合体以81.52亿元的最高限价,加上配建28400平方米的人才住房拿下,溢价率达45%。

  通过观察,我们发现地王项目普遍具有几大特征:

  第一、 地王项目普遍出现在核心城市及核心都市圈内,在稀缺性的主导下,土地价格自然上涨;

  第二、 地王项目的限制条件相对较多,门槛较高,或保证金较高,或对项目限价,又或是竞配建,项目对企业综合能力的要求较高;

  第三、 企业或为巩固核心城市优势或为实现新城市入驻,在项目价格上容忍度会有所提高。

  地王是一定阶段内企业行为所必然造就的产物,于企业而言,地王的出现和诞生也非完全属负面事物,关键还在于企业能够有足够的能力和充足的举措准备,去应对好地王所将会为企业带来的负面影响。在行业竞争日益激烈的环境下,地王可能还是会不断产生,但从企业效益发展的角度出发,保持谨慎克制于企业有益。

  2020年部分核心城市出现了火爆的“打新潮”,最为人所知的便是华南的深圳、广州两城,“打新”现象比较普遍,一些网红项目火爆,像星河南沙智荟、深圳星河荣御三期、万科臻山海家园、华润城四号等项目,这些项目之所以广受消费者青睐,主要原因还在于以下几点:(1)项目稀缺,配套完善;(2)限价情况下,项目价格与周边二手房价格倒挂严重。本着买到就是赚到的心态,购房者保持高度的热情将资本投入到价值洼地中。

  也正由于消费者的争抢,市场乱象不断出现, 包括代持炒房等等,为了最大化避规行业市场风险和乱象的出现,相应的规范政策已同步跟进,12月,万科地产深圳前海的新盘“万科瑧山海家园”销售方案做出调整,将按照客户社保年限排名,再以可售房源为基数按1:5的比例选取排序中社保年限靠前的客户入围,参与摇号选房。

  对于“打新”现象,我们认为只要购房的价值洼地存在,打新现象就不太可能完全杜绝,当洼地被填平,资本无法再获得超额回报时,打新潮自然会被遏制。打新的现象是资源稀缺、供不应求的环境下,市场的必然反馈,这对市场秩序的构建和维护有一定的威胁存在,为此,政策端仍将不断深入以更好维护市场秩序的稳定。

  2020年,房企上市和分拆旗下业务板块上市成为行业普遍现象。

  从房企上市情况,2020年除了祥生和金辉两家规模较大的企业外,其他多为规模相对较小的成长性房企,如大唐地产、港龙中国地产、领地控股等等,目前仍有企业在积极推进IPO工作,如三巽控股等企业。

  除了地产开发业务外,在地产周边及之外,房企也发展出较多的业务类型,包括物业管理、商业地产、产业地产、金融业务、代建、文化文旅等等。2020年以来,旗下细分业务板块上市似乎成为企业的共同选择,物业管理更是深受资本市场追捧,当前物业管理业务上市的风潮仍在持续,2020年新上市物业管理企业已经近20家,远超以前年份,2020年7月,代建领域第一股绿城管理控股登录港交所, 中国奥园旗下中国文旅也在IPO排队中。

  企业之所以上市或分拆细分业务上市,背后可能有三大原因驱使:

  第一、行业融资环境整体趋严,特别是“三道红线”直接限制企业负债增长,上市能够更大程度上拓宽企业融资渠道,降低企业融资成本;

  第二、分拆高价值业务上市,有利于业务价值的兑现和释放;

  第三、更有效对接资本,服务企业多元化发展目标,提高企业整体的发展效益和风险抵抗力。更长期来看,在整体较为严峻的行业环境下,通过上市或者分拆业务板块上市的进程仍将持续。

  股权转让成为2020年行业高频词汇,我们也时时能够看到各种股权转让事件发生,达到企业层面,业务层面,小到单一项目层面。

  从集团/企业层面来看,引入战略投资者是企业较常用的方式之一,降杠杆的作用也立竿见影,保险资金及由金融背景的企业成为企业引入战略投资人的主要方向之一,如阳光城34亿元引入泰康系为战略投资人,并做出长达10年的业绩承诺,绿地控股也有意识要推动战略投资人引入事项的落地,预计总金额为60亿元,2021年春节后将正式推动。

  项目层面,转让项目公司股权是当前房企的普遍做法,企业范围不仅仅局限于中小房企,规模房企也同样频繁做出项目股权出让的动作,包括绿地控股、中国海外发展、招商蛇口、华侨城、远洋集团、首创置业等等。

  纵观行业内股权转让的情况可以发现,房企的项目股权转让主要有几种类型:

  第一、国企“退房潮”:非以地产为主业的国企或央企接连将旗下房地产业务板块出让,典型企业如兖矿集团、山东高速、山东环境、国家电网,中国重汽等等。

  第二、迫于资金或运营压力,中小房企或将项目完全转让以实现减负或业务退出。

  第三、规模型房企项目股权转让主要有几种类型:

  其一、“三道红线”政策定向限制房企有息负债增速,进而影响企业投资决策和规模成长,而前期企业的发展多依赖杠杆推动,融资政策收紧,房企或被动或主动,而需进入降杠杆的通道中,项目股权转让是实现资金回流,降低杠杆的最直接方式之一。

  其二、开发或运营压力较大的项目,以股权出让的方式引入合作方共担风险,或完全退出。房企在投资端难免会出现不尽人意的情况,对于操作难度大,企业自身能力不足的项目,通过引入合作方的方式,一方面可以提高项目操作及运营的效率;另一方面也可以减轻企业资金压力,丰富企业项目开发和运营经验。对于长期开发或运营无望的项目,通过项目股权的完全出让,可以有效盘活资金,促进资源和资金的快速,有效循环,以保证企业运转的正常秩序。

  其三、企业在前期资源获取中,或带有一定的运营型项目,或产业、或办公、或酒店业态,此类项目都需要资金的长期支持,股权转让能够快速实现资金回流,避免更长期的资金沉淀。

  其四、前期为了规模扩张,获取项目中不免存在质量欠佳的资源存在,通过项目股权转让可以达到结构优化效果,对于长期的良性发展助益良多。

  其五、通过项目股权出让获得超额收益,企业持有或获取项目一定时间之后,通过转让可以使企业获得超额收益,因此企业会选择将项目股权出售,这将予企业带来更高效益。

  其六、出让非核心或盈利性相对较弱的业务,更高效的聚焦核心主业,进一步优化既有资源的配置,使各要要素能够在企业内部形成良好的循环。

  无论是企业层面的战投引入,还是业务层面、项目层面的股权转让,其目的都是在于更好畅通资源要素的流动,让资源最大化发挥其作用,保证企业良性发展的可持续性。股权转让没有终点,在“三道红线”的助推下,或有越来越多房企通过股权转让方式促使企业轻装上阵。

  任何地理空间都有其容量的上限。对于房企而言,在更大的规模增长诉求之下,偏居一隅或单区域聚焦已经无法支撑企业新目标的实现,所以,企业会主动的走出舒适区,加大在其他区域的探索。

  2020年,我们观察到一个明显的现象,一些华南的企业开始加大在长三角区域的布局,部分企业可以说真正开始长三角的广泛渗透,如龙光集团、佳兆业、中国奥园等。

  2018年,龙光集团开始将目光投向长三角区域,首先目标落位于上海1小时生活圈,两省一市的交界处为企业布局选择的重点范围。2018年于长三角首次落子选定于嘉善,同年在苏州吴江区亦有所斩获,全年在嘉善新增土地储备2宗。2019年加大嘉善的持续深耕力度,全年新增土地储备5宗;2020年长三角再度深入布局,一方面坚持深耕嘉善和苏州,另一方面深入到长三角其他区域,7月已23.83亿获得上海杨浦区住宅地块,实现长三角区域核心要塞的卡位,10月13日首次进驻宁波,15日再次于宁波获取一宗住宅用地,12月15日,龙光以13.46亿元的总价,竞得宁波一宗地块,至2020年12月末,龙光集团在上海、苏州、嘉兴、宁波等城市共计拥有项目总数14个。在龙光集团的战略规划中占有举足轻重的地位,集团目标未来3-5年,长三角地区销售占比达到40%左右。

  对于像龙光集团、佳兆业这样有丰富的城市更新资源的房企来说,进击长三角是必然趋势,也是战略使然。这类企业布局长三角对企业长远发展大有裨益,能够凭借在城市更新资源上的储备掌握效益,又能通过长三角的布局实现流量,在规模与效益之间达成平衡协同发展。

  增长放缓是行业成熟的标志之一。从企业业绩数据来看,房企销售业绩整体放缓的趋势也相对明显。1000亿规模房企销售业绩平均涨幅已从2017年的超60%降至不足20%,千亿规模以下房企,业绩涨幅均值由25%降至2020年的19%。

  2016年、2017年、2018年,企业处于高歌猛进时代,销售业绩同比翻番的黑马型企业也常有出现,但从当前环境来看,高增长难以维持,一来,行业环境变动,适宜企业高增长的基础不在;二来,房企对于高增长的追求,其目标还是希望能够把握高规模、高成长所能为企业带来的资源依附,但当规模达到一定高度,规模所能为企业带来的正向效应也在边际递减,企业也会主动放松对规模的追求,更多的注重对发展效益的把握。长期来看, 业绩减速的大趋势不会有所改变。

  ESG全称为环境、社会和公司治理,房企会通过发布ESG报告或者CSR(社会责任报告)向社会、向投资者展示企业在践行社会责任、履行社会义务和在内部公司治理上的实践和表现。

  从当前房地产行业的ESG发展来看,企业对于ESG的重视度在不断提升,但真正的体系化尚未形成,国内的投资者在做出投资决策时,更侧重于观察房企的财务指标,而非企业在ESG层面上的实践和表现。

  从2020年企业在ESG层面的表现来看,房企对于ESG工作的重视度在提高:

  第一、发布ESG/CSR报告的企业数量增加,内容体系化和完整性在提升,企业在也业绩发不时也会时常提及在ESG上的表现和实践,并战略化、目标化,禹洲集团于2020年成立可持续发展委员会并将其战略化;

  第二、企业在ESG方向上所做努力更多,更加重视环保节能、大力推进建筑产业化、绿色建筑、装配式建筑;积极投资社会扶贫和公益,支持精准扶贫工作的顺利推进,在疫情突发时,第一时间响应,捐款捐物,借助渠道、资源优势,多方向支持抗疫工作;公司内部体系的完善的规范、管理效率的提高。

  发展环保经济是国家提升综合实力的重要组成部分,房企在参与环保经济的发展中也为企业自身创设了更良性的发展空间。社会的稳定和谐是国家长治久安的基础,房企在参与社会保障,社会建设的过程中会客观的增强企业的影响力和知名度,更易赢得消费者和投资者的主动依附和靠近。房地产从高杠杆扩张的阶段走出,未来必然要向着更高效的管理、更体系化、完善化的治理方向发展,提高企业的内生动力,保障企业的长久发展。更长远来看,ESG指导投资决策是行业大趋势所在,企业对ESG发展的重视度会不断提升,投入也会相应不断加大。



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