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【以案释法】未及时披露“凶宅”信息 房屋买卖合同可以撤销

作者:徐州律师 发布于:2016-1-2 5:41:42 点击量:

  【裁判要点】

  出卖人对其明知且已实际对房屋转让价格产生足以动摇缔约意思或者缔约条件的“凶宅”信息负有信息披露义务。在订立合同时,单纯沉默不构成欺诈,但若负有信息披露义务,并因沉默未披露获得利益,则构成欺诈。

  【案情简介】

  原告洪某诉称:被告王某、金某在出售房屋前完全清楚所出售的别墅内发生过重大凶杀案件的事实,却故意隐瞒遮盖,造成洪某在不明真相的情况下购买该房屋,致使购置价款与其实际房产价值严重不符,且最重要的是使得原告花费巨资购置高档住宅为全家老少安享生活的购房初衷和愿望化为泡影,购买房屋的使用目的无法实现。王某、金某的行为严重违反诚实信用的民法原则,已经构成了欺诈。请求人民法院撤销洪某与王某、金某之间就杭州市滨江区某房屋签订的房屋买卖合同,王某、金某归还洪某购房款678万元并赔偿洪某所支付的税费及利息费用。

  被告王某、金某辩称:(1)案涉房屋并不存在“购置价款与其实际房产价值严重不符”的事实。(2)王某、金某并未故意隐瞒涉案房屋内发生过刑事案件这一事实,王某、金某从第三人购得该房屋并居住,并未觉得该刑事案件对生活居住有任何不良影响,而且该案件发生在8年之前,没有隐瞒的必要。中介公司对该案件是完全知情的,王某、金某将该房屋的交易委托给中介公司,并未要求中介公司帮助隐瞒,且洪某并未对房屋中有人亡故表示相当介意,亦未进行过任何询问,故王某、金某没有特意明确说明,而非故意隐瞒,不能认定存在欺诈行为。(3)王某、金某没有法定义务必须告知洪某案涉房屋曾发生过刑事案件,且房屋内的凶杀案件影响很大,知者甚多,即使中介公司未告知,洪某稍加打听即可知晓,而其未尽到谨慎注意、合理审查的义务。(4)洪某购买的是涉案房屋本身,而非房屋的历史。合同上并未写明买方对房屋的历史问题已作全面了解,房屋的历史不影响房屋的使用功能,买方不需要全面了解房屋历史,卖方也没有义务将房屋的历史全面告知买方。综上,请求人民法院驳回原告洪某的诉讼请求。

  第三人王红某辩称:涉案房屋与第三人王红某没有任何关系,出卖人是王红某的父母,原告洪某把钱打到王红某卡里是因为房子当时还有贷款没有还清,交易必须还清贷款。

  法院经审理查明:2011年3月2日,洪某与王某、金某、中介公司签订代理合同一份,约定王某、金某将位于杭州市滨江区某房屋转让给洪某,房屋总价款为678万元。合同载明王某、金某对该房屋的所处位置、权属、用途、环境、建筑年代、性质及内部设施(含设备)情况均已了解。3月16日,王某、金某、洪某三方签订房屋转让合同一份,约定王某、金某将位于杭州市滨江区某房屋出卖给洪某,房屋总价款为678万元,付款方式为首付275万元,其余申请银行商业贷款。合同签订后,洪某按约支付了首付款275万元,并与银行签订贷款合同一份,约定贷款金额为403万元,贷款期限为2011年4月10日至2031年4月10日止,还贷方式为按月分期偿还贷款本息,具体还款金额和还款日根据还款计划表确认。事后,洪某支付了全部房款,取得了涉案房屋的产权证,花费了税费707520元、中介费122040元,办理三证费用11964. 60元,共计841524. 60元,并按照贷款合同的约定按月支付房屋按揭贷款本息。洪某与王某、金某约定涉案房屋买卖过程中产生的所有税费、办证手续费、中介费等费用均由洪某支付。在涉案房屋交易过程中,洪某向第三人借款78万元,现已归还50万元。2003年8月15日,案涉房屋内曾发生凶杀案,当时在此居住的三人被杀害。王某、金某2007年10月16日与浙江三花置业有限公司签订《杭州市房屋转让合同》一份,王某、金某向浙江三花置业有限公司购买该涉案房屋,转让价格为160万元。

  【裁判结果】

  浙江省杭州市滨江区人民法院于2011年12月22日作出( 20'_11)杭滨民初字第602号民事判决:一、撤销洪某与王某、金某于2011年3月16日签订的房屋买卖合同;二、王某、金某于判决生效之日起十日内返还洪某购房款678万元;三、王某、金某于判决生效之日起十日内赔偿洪某税费、中介费、办理三证费用共计841524. 60元的70%计589067. 22元、首付款275万元的利息损失的70%(按年利率5.6%的标准自2011年3月20日计算至款项还清日止)、税费、中介费、办理三证费用共计841524. 60元产生的利息损失的70%(按年利率5. 85%的标准自2011年6月1日计算至款项还清日止);四、驳回洪某的其他诉讼请求。宣判后浙江省杭州市中级人民法院于2012年7月17日作出(2012)浙杭民终字第360号民事判决:驳回上诉,维持原判。

  【裁判理由】

  法院生效判决认为:《中华人民共和国合同法》第五十四条规定:下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:……上方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中王某、金某于2007年购买案涉房屋的价格明显低于市场价格,而洪某于2011年从王某、金某处购买该房屋的价格与当时的市场价格相当;王某、金某购买涉案房屋时知晓其中曾发生凶杀案件,而洪某在购买该房屋时对曾发生凶杀案件并不知情。故而,王某、金某是否披露案涉房屋曾发生凶杀案件的信息对其与洪某之间的合同能否订立,或者订立的条件产生了实质性的影响,按照诚实信用原则,王某、金某应向洪某披露该信息。现王某、洪某未予披露,并因此取得以几乎相当于市场价格的转让价格出售该房屋的利益,其行为已非单纯沉默,应认定构成欺诈。洪某据此提出撤销案涉房屋买卖合同的请求应获支持。

  【案件评析】

  该案例涉及房屋买卖合同中,合同标的内曾发生意外死亡事件(亦即俗称“凶宅”)时,出卖人对该信息是否具有披露义务,其末予主动披露该信息是否构成欺诈的问题。就此问题,实践中虽然存在争议,但一般认为,如果未披露的信息对缔约的基础产生实质性影响,则出卖人负有信息披露义务,其未予主动披露(沉默)则构成欺诈,买受人可以请求撤销。

  本案中,王某、金某在向洪某出售房屋时,并未告知洪某标的物房屋中曾发生过凶杀案件,即居住在该房屋中‘的三人被杀害的信息。从本案事实上来看,王某、金某在购买案涉房屋时,知晓上述凶杀案件的情况,以明显偏低的市场价格购得,而洪某在购买该房屋时,王某、金某并未告知其该凶杀案件,洪某支付的对价几乎等同于市场价格。故是否披露该信息对缔约基础实际上会产生实质性的影响,王某、金某既然以该信息获得利益,依照诚实信用原则,即负有向洪某披露的义务,其未履行披露义务,应认为已经构成欺诈,洪某有权请求撤销合同。该案例抛开了从社会习俗对“凶宅”的避讳心理的抽象价值判断,而是从案件事实中判断“凶宅”客观上是否对价格产生了实质性的影响这一角度出发,并结合沉默型欺诈的民法理论,进行事实判断,为法院处理类似案件提供了一个新的思路,对于处理类似涉及到社会风俗的案件颇具启迪意义。

  事实上,该案社会关注度极高,媒体大量报道。一审判决从社会习俗对“凶宅”存在避讳心理的角度,作出“凶宅”会使房屋贬值的抽象价值评价,引起一些争议。二审法院通过考察房屋两次交易的价格与市场价格的比对,以及对两次交易价格的影响因素等已经发生的客观事实,评价出卖人的沉默在主观上具有欺诈的故意,其因此并获有利益,可以认定构成欺诈。二审判决后,社会反响良好,判决认同度很高。

  一、关于本案的请求权基础

  请求权基础,谓之一方当事人向他方当事人有所主张的法律规范。在处理案例中应依循法律处理具体案例中当事人间的权利义务,为发现可适用于案例事实的法律,一方面须依案例事实去探寻法律规范,另一方面须将法律规范适用于案例事实,因此,产生事实认定与其法律定性之间的互相渗透。①本案可以归类为司法实践中争议较大的“凶宅”案。但“凶宅”并不是一个法律上的概念,就其概念的外延,包含但不限于发生过凶杀等恶性案件,还包括传闻房屋“闹鬼”,或者房屋风水不好,等等。基于造成“凶宅”的原因不同,其法律上的意义也不相同,出卖人是否有披露义务、未披露是否承担法律责任以及承担何种法律责任亦不相同,如传闻房屋“闹鬼”,则纯属子虚乌有的封建迷信,出卖人并不负有对此信息的披露义务,因此,也无法律上之责任可言;再如居住在房屋中的人会莫名生病,如果是因为房屋本身材质问题(如建材中含有放射性物质),则无论出卖人是否披露,均需承担瑕疵担保责任。

  据此,从本案的实际情况来看,当事人的请求权基础可能是《合同法》第五十四条,即“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”,或者《合同法》第一百五十五条,即“出卖人交付的标的物不符合质量要求的,买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”因我国《合同法》中没有如台湾地区“民法”有关瑕疵担保责任的“价值”的实定法规定,而发生“凶杀案”的房屋并不影响实际居住使用,故若适用《合同法》第一百五十五条,势必要将“质量”解释为包含交换价值,是否妥当,存有疑异。因此,本案的请求权基础宜确定为《合同法》第五十四条。基于《合同法》第五十四条的规定,本案当事人诉争的问题可裁剪为以下判断:第一,“凶宅”是否属于出卖人应当披露的信息;第二,未主动披露“凶宅”信息是否构成欺诈。如果两者皆是,则洪某可主张撤销,反之亦反。

  二、关于出卖人披露义务及其范围的判断

  我国《合同法》对订立合同时出卖人是否具有告知义务以及告知义务的范围如何并无明确规定,但《合同法》第四十二条规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:……(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况……”。该条规定的是缔约过失责任。按照合同法原理,缔约过失责任是一种先合同义务,即当事人在缔约过程当中,产生了超出一般关系而进入特殊的磋商关系,故而,在合同订立之前即负有告知等附随义务。按照举重以明轻的原理,在缔约准备阶段即负有告知义务,那么在合同订立时更应善尽告知义务。国外以及我国台湾地区的相关规定均明确出卖人在交易时应披露标的物的相关信息。关于披露的范围,参照上述规定,应当是对合同订立与否或者对合同订立的条件产生重大影响的信息。那么,披露义务及其范围如何确定呢?对于“凶宅”是否是出卖人应予披露的信息,可从两个维度进行判断,即价值判断和事实判断。所谓价值判断,是客体对主体的有用性判断,故而因人而异;所谓事实判断,是对客观存在的法律原则、规则、制度的客观分析,不涉及人的主观性。

  本案例抛开了社会习俗对“凶宅”的避讳心理是否会影响房屋交易价格的判断,而是从案件客观事实上分析,“凶宅”信息是否对房屋交易价格实际产生了影响,并据此确定出卖人是否应当主动披露。按照这一思路,本案中有两个事实可以确认“凶宅”信息对缔约基础产生了实质性的影响:第一,2007年王某、金某购入案涉房屋时的价格畸低于房屋价值。根据法院向杭州市房屋产权交易中心调取的案涉房屋交易的备案登记表明,案涉房屋的备案交易价格为160万元,该房屋在交易两年后办理了过户手续,计税价格为340万元,与同时期、同区域地段类似房屋的市场交易价格相比显然畸低。即使排除市场价格的对比,王某、金某主张其购买案涉房屋的交易价格为400万元,虽没有相关证据佐证,但亦可说明王某、金某认为其购买时该房屋的价值应为400万元,但其实际购买价格仅为160万元。且王某、金某无法对其以畸低于房屋价值的价格买入涉案房屋的原因进行合理解释。第二,王某、金某在出售涉案房屋时的价格与房屋市场价值相差不大。王某、金某在出售该房屋时,交易价格几近于市场价格,678万元的交易价仅比办证时的计税价低约50万元左右。与其购入房屋时不同,在出售涉案房屋时,王某、金某并未向洪某披露该房屋曾发生凶杀案的事实。因此,王某、金某在向前手买受该房屋时,价格显低于市场价格,而在出售该房屋时,价格与市场价格相差无几,两次交易中,除了涉案房屋发生过凶杀案之外,并无其他因素对房屋价格产生影响。可见是否披露“凶宅”信息实际上对交易价格产生了重要影响,直接影响到缔约基础,故而王某、金某对此负有信息披露义务。

  三、关于出卖人欺诈的构成

  《中华人民共和国合同法》第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。出卖人如果在房屋交易过程中以欺诈的手段使对方在违背真实意愿的情况下订立合同,买受人当然有权请求法院变更或撤销。问题是,沉默是否构成欺诈?换言之,保持沉默的行为人是否认识自己的行为可能导致对方陷于错误,并基于该错误作出意思表示,而主观上追求这种意思表示的发生,是谓沉默型欺诈。沉默型欺诈的构成要件:(1)出卖人负有披露义务;(2)出卖人未履行该披露义务使买受人陷于错误,并基于该错误进行法律行为;(3)出卖人认识到其沉默的行为后果。

  从上述三个要件分析本案,可以发现:(1)王某、金某负有信息披露义务,该点已如上述。(2)洪某因王某、金某的沉默陷于错误,并基于该错误进行了法律行为。基于上述第一点,可以判断,洪某与王某、金某签订合同时,双方的合意基础并不相同,而洪某之所以签订该合同,是基于王某、金某的沉默所致。(3)王某、金某认识到其行为的后果,并因此使洪某受有损失,自己获有利益。从上述分析可知王某、金某沉默后果是使洪某本来可能获得的减少价金或者与其他人缔约的机会利益受到损失,其中市场价格与该房屋因负载凶杀案价格之间的价差被王某、金某享有。故而,王某、金某抗辩称在涉案房屋内居住并无不适,以及凶杀案发生在8年之前、出卖人没有隐瞒的必要等均不足采信。综上,王某、金某负有告知洪某案涉房屋曾发生凶杀案的披露义务,其未予告知,主观上具有欺诈故意,使洪某陷于错误,并基于该错误进行法律行为构成欺诈,依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定,洪某请求法院撤销合同,应予支持。

  四、排除公序良俗与封建迷信的道德之争

  出卖人在诉讼后内心不平,诉诸媒体,《都市快报》《钱江晚报》对本案进行了较大篇幅的报道,在社会上引起较大关注。二审宣判后,网络上的各种评述一时激增。根据统计,网络评判的结果,支持法院判决结果的90%以上。判决生效后,电视台还制作播放了邀请律师就本案进行专题点评的节目。归纳各种舆论各方述评,核心问题或争议,就是“凶案”对于住宅之影响的评价,系客观的公序良俗,还是主观的封建迷信。法院生效判决注重于在纯主观判断之外的客观标准审查认定,也即本案的重点并不在于如何评判当事人双方感受的抽象理由,而在于适用诚实信用原则的事实基础。进一步分析:首先,我们不能否认,凶杀案之于房屋的影响在相当程度上确系各人的主观感受而造成,见仁见智;公序良俗虽有法律定义,但在本案这种情形下当事人如何能够确切地证明、法院如何能够有据地认定——构成影响的所谓“公序良俗”的存在?又如何能够圆满地说明不是“封建迷信”造成的心理不适呢?其次,人固有一死,死亡的原因林林总总,过分在意他人的死亡原因可谓庸人自扰。我们不能排除王某、金某所述的无所谓的心态的合理性。因此,法院若以抽象的“公序良俗”抑或“封建迷信”为核心来判断本案的是非,无异于道德审判,由此带来的后果不言自明,公众自当会对法官乃至法院的道德制高点捉出质疑;以公众的多数意见为判断标准,撇开参与者的普遍性、代表性和数据的客观、真实性难以证明外,其核心依旧是“公序良俗”与“封建迷信”的纯主观评判。鉴于此,法院生效判决采取了具体问题具体分析的审理思路,撇开对主观感受进行抽象判断,以出卖人本身在二次交易中的价格差距比较,这一客观事实为标准,判断凶杀案对房屋的价格是否构成了实质性的重大的影响,并以此作为该事件是否属于应当披露的信息的依据。在此基础上适用诚实信用原则,更具法理基础和说服力。

  【相关法条】

  《中华人民共和国合同法》

  第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

  第四十二条  当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。

  第五十四条下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。

  一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

  当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。

  第六十一条合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。

  第一百一十一条质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十-条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对2方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

  第一百五十五条  出卖人交付的标的物不符合质量要求的,买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。

  【案件索引】

  一审:浙江省杭州市滨江区人民法院( 2011)杭滨民初字第602号(2011年12月22日)

  二审:浙江省杭州市中级人民法院( 2012)浙杭民终字第360号(2012年7月17日) 



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