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二手房买卖“阴阳合同”违法存法律风险

作者:徐州律师 发布于:2014-4-27 7:39:51 点击量:

二手房买卖“阴阳合同”违法存法律风险

  【案例】

  魏女士通过房屋中介看好了一套面积为120平方米的住房,经协商,成交价为150万元,交易产生的全部税费由魏女士承担。魏女士认为税费太高,但中介公司工作人员给她支招称,可以签订阴阳合同将总房款降低,税费就低了,并表示大家都是这样做的。魏女士和房主均表示同意。此后,魏女士和房主与房屋中介公司签订了房屋买卖合同,也就是所谓的阴合同,约定:房屋交易价格为150万元。同日,房主与魏女士又签订了买卖合同,也就是阳合同。在这份阳合同里,这套房屋的交易价格降低为90万元。无形之中,上万元的契税、印花税等税费省去了。但不久之后,房子价格猛涨,原房主反悔,以签订阴阳合同逃避税费为由,向法院起诉,认为合同理应无效。

  【徐州律师】

  所谓“阴阳合同”是指二手房买卖双方签订一真一假两份合同,以达到逃避税费或骗取贷款等目的。但是,阴阳合同时隐藏着严重的法律风险的。根据我国《合同法》规定,“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的”情形下,阴合同因为其违法性,因此往往会被确认为无效,想逃避税款可能会导致官司缠身,或者承担违约金责任。

  同时,按照我国《合同法》第52条规定,“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。阴阳合同以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益,属于无效合同。第56条规定,无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。司法实践中,如签订的“阴阳合同”仅仅是虚假价格,则该价格条款无效,但不影响其他部分效力,即其他部分仍然有效。因此在本案中,最后法院判定按阴合同执行。对于魏女士来讲,虽然房子还是可以继续购买,但是却徒增了官司缠身的烦恼。

  另外,以逃避税费的目的签订“阴阳合同”的行为一旦被税务机关查出,则不仅会被追缴税款,还可能被处以罚款。《偷税案件行政处罚标准》第五条第三款规定,账外经营或者利用虚假合同、协议隐瞒应税收入、项目的处以偷税数额1倍以上3倍以下的罚款。在最新修正的《刑法》中,第二百零一条规定,纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

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